BGH zur Bürgschaft als Sicherung von Zahlungen an den Bauträger bei Fehlen der Voraussetzungen gemäß § 3 MaBV

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Der BGH hat mit Urteil vom 09.12.2010, Az. VII ZR 206/09, entschieden, dass eine Bürgschaft nach § 7 MaBV keine Ansprüche des Erwerbers auf Ersatz von Aufwendungen für die Beseitigung von Baumängeln sichert, wenn sie als Sicherheit dafür vereinbart wurde, dass der Bauträger nach Baufortschritt geschuldete Zahlungen entgegen nehmen darf, ohne Vorliegen der Voraussetzungen des § 3 Abs.1 S. 1 Nr. 2-4 MaBV.

Zum Sachverhalt:

Die Kläger forderten Schadensersatz wegen der Verletzung von Notaramtspflichten.

Der Beklagte ist Notar und beurkundete einen Vertrag über die Errichtung eines schlüsselfertigen Wohnhauses und die Übereignung des dazugehörigen Grundstückes. Käufer waren die Kläger. In dem Vertrag war u.a. bestimmt, dass bestimmte Voraussetzungen (z.B. Auflassungsvormerkung) bis zur Bezugsfertigkeit vorliegen müssen, damit die erste Rate des Kaufpreises fällig wird. Zudem war im Vertrag vereinbart, dass bei Fehlen einer dieser Voraussetzungen der Kaufpreis dennoch fällig wird, jedoch gegen Übergabe einer unbefristeten, selbstschuldnerischen und unwiderruflichen Bankbürgschaft einer Bank oder Sparkasse gemäß § 7 MaBV in Höhe des vollen Kaufpreises. Der Beklagte nahm die Bürgschaftsurkunde in Verwahrung.

Bei Abnahme des Hauses, wurden Mängel festgestellt und protokolliert sowie die Bezugsfertigkeit des Objekts festgestellt. Einige Zeit später sandte der Beklagte die Bürgschaftsurkunde an die bürgende Bank zurück.

Der Bauträger wurde gerichtlich zur Mängelbeseitigung verurteilt. Dieser beseitigte aber keine Mängel, da das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet wurde.

Die Kläger verlangen daher Schadensersatz vom Beklagten, weil dieser die Bürgschaftsurkunde vorzeitig und ohne ihre Zustimmung an die bürgende Bank zurückgegeben hat.

Zur Entscheidung:

Der BGH hat einen solchen Schadensersatzanspruch verneint, da die Bürgschaft die Aufwendungen für die Beseitigung der Baumängel nicht umfasste und die Kläger daher schon keinen Schaden erlitten haben.

Der Inhalt der Bürgschaft entsprach im Wesentlichen dem der Anlage 7 der Musterverwaltungsvorschriften zum Vollzug des § 34 c der Gewerbeordnung und der MaBV. Grundsätzlich gehören danach auch Ansprüche, die sich aus Mängeln herleiten, zu den von der Bürgschaft geschützten Ansprüchen. Dies gilt aber nur für den Fall, dass der Käufer Vorauszahlungen an den Bauträger leistet und daher bei Mängeln kein Leistungsverweigerungsrecht mehr hat, da er bereits geleistet hat. D.h., der Käufer hat z.B. keine Möglichkeit einen Teil des Kaufpreises einzubehalten, bis die Mängel beseitigt sind.

Im vorliegenden Fall hingegen war die Bürgschaft nur für den Fall vorgesehen, dass bei Bezugsfertigkeit eine der vereinbarten Voraussetzungen fehlt. Mit Eintritt dieser Voraussetzung sollte die Bürgschaft jedoch zurückgegeben werden.

Aus dem Vertrag ergibt sich keine Pflicht zu Vorauszahlungen durch die Käufer und somit keine Schutzbedürftigkeit durch eine Bürgschaft. Die Käufer hatten die Vergütung erst nach Baufortschritt zu entrichten

Nach ständiger Rechtsprechung sichert eine Bürgschaft nach § 7 MaBV keine späteren Ansprüche des Käufers auf Ersatz für Mängelbeseitigung, wenn er das Werk als mangelfrei abgenommen hat. Denn dann muss er sowieso den gesamten Preis zahlen.

Bei Mängeln, wie in diesem Fall, hätten die Käufer einen Teil des Kaufpreises einbehalten können, bis die Mängel beseitigt sind. Auf die Bürgschaft kam es dafür nicht an.

Dieses Leistungsverweigerungsrecht (Einbehalten eines Teils des Kaufpreises) war im Vertrag auch nicht ausgeschlossen worden.

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