Anteilige Haftung von Gesellschaftern geschlossener Immobilienfonds

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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei Vereinbarung einer anteiligen Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen die Haftungsquote der Gesellschafter nicht automatisch vermindern.

In den beiden entschiedenen Prozessen (Urteile vom 8. Februar 2011, Az. II ZR 243/09 und II ZR 263/09)  nahmen die den Fonds finanzierenden Banken die Fondsgesellschafter persönlich auf Rückzahlung in Anspruch.

In den Darlehensverträgen war bestimmt, dass die Gesellschafter entsprechend ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen persönlich haften (quotale Haftung). Nachdem die Fonds in Zahlungsverzug geraten waren, kündigten die Banken die Kredite. Sie vollstreckten in die Fondsgrundstücke. Die Parteien streiten darüber, ob und in welchem Umfang die Erlöse aus der Vollstreckung auf die persönliche Haftung der Gesellschafter anzurechnen sind.

Das OLG Frankfurt am Main war der Ansicht, bei einer anteiligen Haftung müsse die Bank den Erlös aus der Verwertung des Grundstücks anteilig zu Gunsten der Gesellschafter berücksichtigen. Das Kammergericht in Berlin hat in einem ähnlich gelagerten Fall die Verträge ausgelegt, dass darin keine anteilige Anrechnung der Erlöse vereinbart war und die Haftungssumme der einzelnen Gesellschafter unverändert blieb.

Der BGH hat die Entscheidung des OLG Frankfurt am Main aufgehoben und die Revision gegen das Urteil des Kammergerichts zurückgewiesen. Ob die Erlöse aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens anteilig die Haftung jedes Gesellschafters mindern, hängt von den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen ab.

Die quotale Haftung ist kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept, so dass die Vertragsparteien diese frei gestalten können. Die Einnahmen aus der Grundstücksverwertung reduzierten den Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter in beiden hier entschiedenen Fällen nicht, da die Verträge keine Anrechnung der Erlöse bestimmten.

 

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Spiegelberg

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

Rostock

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