Entschädigungsklausel bei Windkraftnutzung in Kaufverträgen der BVVG unwirksam

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Auf die BVVG könnten millionenschwere Rückforderungen und zukünftig auch Zahlungsausfälle zukommen. Das Landgericht Berlin hat in einem vernichtenden Urteil vom 24.2.2015 festgestellt, dass die von der BVVG in ihren Kaufverträgen verwendete Entschädigungsklausel unwirksam ist.

Die BVVG, Nachfolgegesellschaft der das Ostvermögen verwaltenden Treuhand, hat als gesetzliche Aufgabe, die ehemals volkseigenen Agrarflächen nach und nach zu veräußern und sich somit quasi selbst aufzulösen. In diesem Zusammenhang werden daher bundeseigene Flächen an Privateigentümer, Gesellschaften etc. veräußert. Ein Großteil der Einnahmen der BVVG stammt aus Veräußerungen inMecklenburg Vorpommern. Die in den Verträgen sehr häufig verwendete Klausel sah eine Bindefrist des Erwerbers für einen Zeitraum von 15-20 Jahren nach Verkauf der Flächen vor. Sofern innerhalb dieser Bindefrist eine Vertrag über die Errichtung einer Windkraftanlage auf  den Flächen abgeschlossen wird, so erhält die BVVG von den zu erwartenden zukünftigen Einnahmen mindestens 75 %. In der Praxis gab es zwar gerade bei Nutzungsverträgen, welche kurz vor Ablauf der Bindefrist geschlossen wurden, im Vorfeld Verhandlung mit der BVVG, um diese für den Eigentümer erheblich belastende Klausel aufzuheben, was in vielen Fällen auch gelang.
Andere wiederum konnten sich gegen die Entschädigungszahlungen nicht wehren. Für jene besteht allerdings nun voraussichtlich eine sehr gute rechtliche Ausgangsposition, diese Entschädigungsbeträge von der BVVG zurückzuverlangen.
Die Entschädigungsklausel in den BVVG -Verträgen hatte in der Regel folgenden Wortlaut:

„Sollen während des in Abs. 2 genannten Zeitraumes kaufgegenständliche Flächen ganz oder teilweise als Standort- und/oder Abstandsflächen für die Errichtung von Anlagen für erneuerbare Energien i.S.d. § 11 Abs. 2 Baunutzungsverordnung, insbesondere für Windenergieanlagen, oder für die Errichtung von Funk-, Sende- oder vergleichbaren Anlagen genutzt oder zur Verfügung gestellt werden, steht dem Käufer nach Maßgabe der nachfolgenden Bedingungen ein Anspruch auf
Zustimmung hierzu gegen die Verkäuferin zu: Um sicherzustellen, dass den der Verkäuferin in diesem Vertrag vorbehaltenen Rücktrittsrechten hinreichend Rechnung getragen wird, hat der Käufer die Verkäuferin vor Abschluss eines entsprechenden Vertrages in die Verhandlungen mit dem Betreiber der Anlage einzubeziehen, um insbesondere die Fragen der Zahlungsmodalitäten sowie der durch den Anlagenbetreiber zu stellenden Sicherheiten für den Rückbau der geplanten Anlage zu regeln. Der Käufer verpflichtet sich, an die Verkäuferin einen Betrag i.H.v. 75 % des auf die Gesamtnutzungsdauer der Anlage kapitalisierten Entschädigungsbetrages (ohne Bewirtschafter-/Pächterentschädigungsanteil) zu zahlen, der auf die kaufgegenständlichen Flächen entfällt mindestens aber 75 % des marktüblichen Entschädigungsbetrages, also des Betrages, der üblicherweise für das Recht zur Errichtung einer vergleichbaren Anlage an die vergleichbaren Standorten entrichtet wird. Gleiches gilt, sofern während des in Abs. 2 genannten Zeitraumes weitere oder leistungsstärkere Anlagen errichtet werden, insbesondere auch an oder auf Baulichkeiten, oder die ursprünglich vorgesehene Nutzungsdauer verlängert wird und daraus eine Erhöhung des ursprünglich ermittelten Entschädigungsbetrages resultiert. Die Parteien sind sich darüber einig, dass nach der üblichen Entschädigungspraxis dem Bewirtschafter/Pächter der Flächen ein Anteil am Gesamtentschädigungsbetrag zugestanden wird. Dieser Bewirtschafter-/ Pächteranteil ist von dem ermittelten Gesamtentschädigungsbetrag abzuziehen. Der danach verbleibende Entschädigungsbetrag ist in dem o.g. Verhältnis zwischen der Verkäuferin und dem Käufer aufzuteilen. Soweit Flächen für Windenergieanlagen genutzt werden, beträgt der in Abzug zu bringende Bewirtschafter-/Pächteranteil 15 % des Gesamtentschädigungsbetrages. Der Käufer verpflichtet sich des Weiteren der Verkäuferin unverzüglich die Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die für die Feststellung des ihr zustehenden Betrages erforderlich und zweckdienlich sind. Legt der Käufer die Unterlagen nicht vor oder einigen sich die Parteien nicht auf den der Verkäuferin zustehenden Betrag, so ist dieser durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu bestimmen. Der Sachverständige, der als Schiedsgutachter tätig wird, wird auf Antrag der Verkäuferin durch den Präsidenten der Industrie- und Handelskammer des Belegenheitsortes des Kaufegenstandes bestimmt. Die Kosten eines solchen Gutachtens tragen die Parteien je zur Hälfte. Der an die Verkäuferin zu entrichtende Betrag wird einen Monat nach Abschluss des entsprechenden (Nutzungs-/Überlassungs-/Einbringungs-) Vertrages fällig, spätestens jedoch zum Ende des Monats, in dem mit der Errichtung der Anlage begonnen wird.“

 

Das Landgericht Berlin hat diese Regelung  als unwirksam eingestuft.
Die Flächenerwerbsverordnung sehe grundsätzlich nicht vor, dass die BVVG an einer Nutzung der landwirtschaftlichen Flächen, welche der Zweckbindung widerspricht, finanziell beteiligt wird. Allenfalls stände der BVVG in diesem Fall ein Rücktrittsrecht vom Vertrag zu.
Im vorliegenden Fall sei jedoch aufgrund der Geringfügigkeit der von der Windanlagennutzung betroffenen Fläche (1,4 %) keine Beeinträchtigung der Zweckbindung der landwirtschaftlichen Nutzung gegeben.Ein Rücktrittsrecht der BVVG vom geschlossenen Vertrag bestehe somit nicht. Durch die vertragliche Regelung zur Entschädigung werde der Erwerber (der Kläger) daher unangemessen benachteiligt. Er sei zu Entschädigungszahlungen verpflichtet, welche weit über den Ablauf der Bindungsfrist von 15 Jahren hinaus gehen. Dies widerspricht der gesetzlichen Regelung, nach welcher der Eigentümer mit der erworbenen Fläche nach Ablauf der Bindefrist machen kann, was er möchte. Vor allem stehen ihm auch sämtliche Erträge aus der Nutzung der Fläche alleine zu.

Darüber hinaus sei der Erwerber verpflichtet, bereits einen Monat nach Abschluss eines Nutzungsvertrages den entsprechenden Entschädigungsbetrag in voller Höhe an die BVVG zu zahlen. Dies sei insoweit nachteilig, als dass der Erwerber regelmäßig nur jährlich seine Entschädigungszahlungen vom Windkraftanlagen – Betreiber erhalte. Von daher sei nicht auszuschließen, dass mit dieser Regelung der Erwerber in Existenzgefährdung gerade.

 

Die Ansprüche dürften auch hinsichtlich der vergangenen zehn Jahre noch nicht verjährt sein.
Im Fall von Zuvielzahlungen an die BVVG hat der BGH eine Verjährungsfrist von zehn Jahren angenommen.
Bei bereits gezahlten Entschädigungen an die BVVG ist daher genau zu prüfen, wann die Verjährung tatsächlich begonnen hat und ob die Ansprüche noch geltend gemacht werden können.
Wir empfehlen Ihnen, dies durch einen fachkompetenten Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
Sofern Sie Interesse an einer kostenlosen Ersteinschätzung Ihrer Angelegenheit haben, senden Sie uns Ihre vertraglichen Vereinbarung mit der BVVG sowie eine Übersicht der erfolgten Zahlung mit konkretem Datum zu.
Die unverbindliche Ersteinschätzung löst zunächst keine Kosten aus. Das weitere Vorgehen wird gemeinsam abgestimmt.

 

 

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