Grunddienstbarkeit- wichtige Absicherung des Investors

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Sowohl Solaranlagen als auch Windkraftanlagen werden oftmals auf fremden Dächern und/oder Grundstücken errichtet. Der schuldrechtliche Pachtvertrag ist dabei die Grundlage der Vertragsbeziehung der Parteien.

Hintergrund einer Dienstbarkeit

Die Verträge laufen oftmals über 20 Jahre. Der Investor will natürlich einen ungestörten Betrieb seiner Anlage.
Dieser ist insofern wichtig, als dass nur der reibungslose Anlagenbetrieb die Refinanzierung der Investition durch die Stromeinspeisung ermöglicht.
Zudem soll auch gegenüber einem möglichen Rechtsnachfolger des Eigentümers/Verpächters sichergestellt sein, dass die Regelungen aus dem Pachtvertrag auch gegenüber diesem gelten.
Um dies zu erreichen ist die Eintragung einer persönlich beschränkten Dienstbarkeit notwendig. Diese ist schriftlich zu verfassen und wird in das Grundbuch in Abteilung II eingetragen.

Gesetzliche Regelung

Die persönlich beschränke Dienstbarkeit ist in § 1090 BGB geregelt.

„Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen
Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen
Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den
Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte Dienstbarkeit).“

In etwa könnte die Bewilligung einer persönlich beschränkten Dienstbarkeit
folgenden Inhalt haben:
´Als Eigentümer des im Grundbuch… verzeichneten Flurstücks
Nummer … bewillige und beantrage ich unwiderruflich die Eintragung einer beschränkt
persönlichen Dienstbarkeit auf dem genannten Flurstück als Erstellungs-, Betriebs- und
Nutzungsrecht bezüglich der montierten Solaranlage
zu Gunsten des Nutzungsberechtigten. Der Nutzungsberechtigte ist berechtigt, alle zum
Betrieb der Solaranlage/ Windkraftanlage notwendigen Verrichtungen vorzunehmen, insbesondere

  • – auf dem gegenständlichen  Grundstück eine Solaranlage zu errichten
  • und zu betreiben,
  • – die Solaranlageanlage/ Windkraftanlage für den Vertragszeitraum dort zu belassen
  • – das Grundstück/Dachfläche zu Wartungs- und Kontrollzwecken zu betreten
  • – die Anbringung von Nebenanlagen wie z.B Zähler, Stromleitungen, Zuwegungen etc. zu gestatten
  • – die Ausübung der Dienstbarkeit Dritten zu überlassen.`
Veräußerung/ Insolvenz des Verpächters

Eine Veräußerung des Grundstücks  (mit dem gemieteten Dach) hat grundsätzlich nicht zur Folge, dass
der  Pachtvertrag erlischt. Im Gegenteil  –  der  Pachtvertrag wird zwischen
dem Käufer des Grundstücks und dem Betreiber der Anlage fortgeführt. Ein Verkauf der
gepachteten Fläche ist also nichts, wofür man eine Dienstbarkeit benötigen würde.

Wichtig wird eine Dienstbarkeit aber dann, wenn über das Vermögen des Verpächters das Insolvenzverfahren eröffnet
und das Grundstück zwangsversteigert wird.
In diesem Fall erlöschen sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag.
Aus dem Versteigerungserlös wird dann auch der Anlagenbesitzer befriedigt, sofern nicht andere,
früher eingetragene Rechte, z.B. die Grundschuld einer Bank, im Rang vorgehen.
Grundsätzlich gilt bei der Rangfolge der Eintragung, dass derjenige zuerst befriedigt wird, dessen Recht zum Einen noch besteht
und zeitlich gesehen auch am längsten und somit vorrangig vor allen nachfolgenden Eintragungen eingetragen wurde.
Wurde die Dienstbarkeit zu Letzt eingetragen,hat sie im Falle der Verwertung wenig Absicherungs – Wert.
Daher sollte immer das Grundbuch auf dem letzten Stand eingesehen werden.
Nur so kann man das Insolvenz-Risiko abschätzen und ggf. vom Vorhaben Abstand nehmen.

Einen Rangrücktritt mit einem vorrangig eingetragenen Grundbuch – Gläubiger kann man natürlich versuchen auszuhandeln, was jedoch erfahrungsgemäß nicht leicht ist.

Grundsätzlich nicht notwendig ist eine Grunddienstbarkeit dann, wenn ausgeschlossen ist, dass der Verpächter insolvent gehen kann.
Dies ist bei Kommunen und Landkreisen der Fall. Dort muß das jeweilige Bundesland für die Schulden aufkommen.

Die Kosten einer Eintragung einer Dienstbarkeit sind in Bezug auf ihren Sicherungswert zu vernachlässigen.
Auszugehen ist bei der Gebührenwertberechnung vom jährlichen Pachtzins.

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