Lange Bindungsfristen an ein Angebot in notariellen Bauträgerverträgen sind lt. Urteil des BGH unwirksam

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In seiner Entscheidung vom 26.02.2016 entschied der Bundesgerichtshof zur Unwirksamkeit von Klauseln in Bauträgerverträgen. Dabei setzte die Kammer eine Reihe von Entscheidungen zu Gunsten von Verbrauchern und Vertragsnehmern im Rahmen beurkundeter Immobiliarverträge fort.

Dem liegt besonders der systematische Vertrieb von „Schrottimmobilien“ zu Grunde. In jüngster Zeit kam es immer öfter dazu, dass Käufer und Verkäufer von Immobilien nicht gemeinsam bei der notariellen Beurkundung auftraten. So wurde es Routine, dass potenzielle Käufer zu einem Termin zum Notar kamen und ein Angebot abgaben. Mitunter Wochen später würde dann ein Verkäufer erscheinen, der das Angebot annimmt. Der dabei entstehende Kaufvertrag ist allerdings nicht immer wirksam. Wer nun also auf diese Weise eine „Schrottimmobilie“ erworben hat, kann so die Rückabwicklung des Vertrages erzwingen. Allerdings muss dabei auch ein sittenwidriger Preis für die weitaus weniger wertvolle Immobilie im Sinne der „Überteuerung“ vorliegen.

Im aktuellsten Fall, lesbar unter dem Az. V ZR 208/14, entschied der Bundesgerichtshof, dass eine bestimmte Klausel innerhalb der Verträge zu Unwirksamkeit führt. Diese Klausel bestimmt, dass Verkäufer ein Angebot erst annehmen dürfen, wenn potenzielle Käufer die Erwerbsfinanzierung bestätigen konnten. Eine überlange Bindungsfrist – also die Zeit der Bindung der Parteien an das gemachte Angebot über lange Zeit hinweg – ist damit nicht hinnehmbar. Das Gericht argumentierte, dass diese Regelung selbst im besten Licht nur dazu führt, dass die Wirksamkeit eines Kaufvertrages verfällt, weil das Angebot prinzipiell längst erloschen ist.

Bisher hatte der Bundesgerichtshof schon geurteilt, dass eine getrennte notarielle Beurkundung nie mehr Zeit als einen Monat zwischen Angebot und Annahme durch den Verkäufer liegen darf. Alles, was darüber hinausgeht, wird als „überlange Bindungsfrist“ betrachtet.

Mit dieser Entscheidung stützt der Bundesgerichtshof auch weiterhin Verbraucherrechte, denn das Urteil legt auch fest, dass dies nur für Verbraucherverträge anwendbar ist.

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Holger Spiegelberg
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Rostock

 

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