Nichtabnahmeentschädigung berechtigt ? Commerzbank berechnet bei vorzeitiger Darlehenskündigung unrichtig

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Der Mandant hatte im Jahre 2015 ein Darlehen bei der Commerzbank abgeschlossen. Dieses sollte jedoch erst 4 Jahre später und zwar zum 30.12.2019 als Anschlussfinanzierung dienen. Es war daher ein sogenanntes Forward-Darlehen.
Allerdings musste das zu finanzierende Objekt im Jahr 2017 veräußert werden. Das Forwarddarlehen war daher in Bezug auf das zu finanzierende Objekt   nicht mehr erforderlich.

Aufgrund dessen teilte die Commerzbank dem Mandanten mit, dass die Bank aufgrund der Nichtabnahme des Darlehens einen Schaden von etwa 50.000 € hätte, ohne diesen zunächst konkret zu berechnen.

Mit anwaltlichem Schreiben wurde die Commerzbank dann aufgefordert, den behaupteten Schadensbetrag detailliert zu belegen.

a)

Für die Commerzbank ist eine Berechnung schon deswegen schwierig bzw. unmöglich, dass es sich bei dem geltend gemachten Schaden um einen zukünftigen Schaden handelt. Die Berechnung erfolgt regelmäßig in der Weise , als dass jede vom Mandanten an sich zukünftig zu zahlende, monatliche Raten für die Laufzeit des Darlehens gedacht in Hypothekenpfandbriefe angelegt und verzinst wird. Die Differenz zwischen dem vertraglich vereinbarten Zins und dem Zins aus der Wiederanlage ermittelt  – vereinfacht dargestellt – den Zinsschaden der Bank.
Dabei taucht bereits das Problem auf, dass zum jetzigen Zeitpunkt vollkommen unklar ist, welche Zinsen auf Hypothekenpfandbriefe für die einzelnen Monate ab dem Jahr 2019-und für die folgenden Jahre der Zinsbindung in Ansatz gebracht werden können.

b)

Des weiteren wird bei Nichtabnahmeentschädigung regelmäßig unberücksichtigt gelassen, dass jedem Gläubiger die Verpflichtung obliegt, den Schaden so gering wie möglich zu halten. Diese sogenannte Schadensminderungspflicht ist in § 254 BGB normiert.
Für die Commerzbank bedeutet das, dass sie alles zu unternehmen hat, um den Zinsschaden aus der Nichtabnahme des Darlehens für den Mandanten so gering wie möglich zu halten. Dies bedeutet, dass unter Umständen Alternativgeschäfte mit diesem Kredit finanziert werden können/müssen.

c)

Zu guter Letzt stellt sich bei jedem Kredit  dieser Art die Frage, wie die Bank den Kredit refinanziert.

Dabei funktioniert das Kreditgeschäft gerade nicht mehr so, dass ein Kunde 10.000 € bei der Commerzbank einzahlt (z.B. auf das Sparbuch) und die Commerzbank genau diese 10.000 € als Kredit an einen Darlehensnehmer wieder ausreicht.
Die Bank braucht für die Ausreichung eines Darlehens über beispielsweise 100.000 € zunächst ein Eigenkapital von gerade einmal 2 % als Mindestreserve des Darlehensbetrages, sprich 2000 €. Dies kann zum Beispiel in Form eines Guthabens auf einem Sparbuch eines anderen Bankkunden vorliegen.
Die übrigen 98.000 € erzeugt die Geschäftsbank dann im Wege der sogenannten Bilanzverlängerung und somit quasi “aus der Luft”.
Die so genannte Bilanzverlängerung bedeutet, dass auf der Aktivseite der Bilanz eine Forderung gegenüber den Kreditnehmern in Höhe von 100.000 € eingestellt wird
Auf der Passivseite (diese gibt Auskunft über die Quellen der Finanzen) wird dann eine Verbindlichkeit des Kunden eingebucht. D.h., die Bank hat sich den Darlehensbetrag  in Höhe von 98.000 € “aus dem Nichts” selbst beschafft. Weder stammt der Betrag von einer Zentralbank oder wurde durch die Nutzung anderer Kundengelder selbst akquiriert und dann an den Kreditkunden ausgereicht. Es handelt sich schlicht um einen Buchungssatz, der erzeugt wurde. Vielmehr bezahlt der Kunde im Ergebnis nur seinen eigenen Kredit zurück. Dies wirft eine Reihe weiterer Fragen (ist dies überhaupt Geld im Sinne des BGB ?) auf, die an dieser Stelle jedoch nicht abschließend beantwortet werden können.

d)

Die Commerzbank nahm dazu in der Weise Stellung, dass die Änderung der Zinssituation in der Zukunft ein latentes Risiko für den Darlehensnehmer berge.
Allerdings ist dies Nonsens, da derzeit ein zukünftiges Zinsrisiko eher für die Banken besteht, da zu erwarten ist, dass die ohnehin derzeit (Anfang 2018) bei nahezu 0 % befindlichen Hypothekenpfandbriefzinsen sich in absehbarer Zeit wieder auf vernünftige Zinswerte einpegeln. Dies bedeutet im Ergebnis aber, dass der Schaden der Bank und folglich auch die Forderung gegenüber dem Darlehensnehmer geringer wird.
Angeblich – so die Commerzbank – wollen viele Darlehensnehmer aber nicht abwarten und das Risiko der latent höheren Nichtabnahmeentschädigung eingehen.
Logisch ist dieses Argument jedoch nicht.

e)

Nach unserer Einschätzung gibt es somit mehrere rechtlich äußerst erfolgversprechende Ansätze, den Ansprüchen der Banken entgegenzutreten.

Etwas problematischer wird der Fall dann, wenn im Rahmen der Ablösung von Darlehensverträgen und insbesondere das Auslösen von Grundschulden die Zahlung von Vorfälligkeits- bzw. Nichtabnahmeentschädigungen vorausgesetzt werden, um ein Lastenfreistellung des Grundbuchs zu erreichen. In diesem Fall muss der Darlehensnehmer zunächst die von der Bank geforderte Schadenersatzsumme zahlen. Nur so löscht die Bank die auf sie lautende Grundschuld als Voraussetzung für den Darlehensnehmer, das er das Grundstück überhaupt veräußern kann.
Im Nachgang müsste der Darlehensnehmer die Bank dann auffordern bzw. verklagen, seine Nichtabnahmeentschädigung  zurückzuzahlen.

Auch wenn die Aussichten grundsätzlich als sehr erfolgversprechend einzustufen sein dürften, verbleibt – wie in jedem gerichtlichen Verfahren – ein Restrisiko.
Dabei ist jeder Fall gesondert zu betrachten.

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Spiegelberg
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank– und Kapitalmarktrecht
Rostock

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