Ratgeber zum Widerrufsrecht bei Immobilien-Darlehensverträgen – Rechtsanwalt erläutert, was Sie wissen müssen

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Seit 2002 haben Darlehensnehmer von Immobiliendarlehen ein zweiwöchiges Widerrufsrecht. Diese Zweiwochenfrist beginnt allerdings erst dann, wenn der Darlehensnehmer über das Widerrufsrecht vollständig und richtig informiert wurde. Dabei sind Banken und Sparkassen allerdings in sehr vielen Verträgen Fehler unterlaufen. Dies hat zur Folge, dass das zweiwöchige Widerrufsrecht noch nicht zu laufen begonnen hat und die Darlehensnehmer auch heute noch ihre Darlehensverträge widerrufen können. Dies betrifft sowohl aktuell noch laufende Darlehensverträge als auch schon beendete.
Nachfolgende Darstellung soll versuchen, einige Fragen beantworten, die uns häufig von Darlehensnehmern gestellt werden. Die Darstellung ist nicht abschließend. Sie ist allgemeinverbindlich und nicht auf die konkrete Fallgestaltung bezogen. Für rechtlich verbindliche Auskünfte im Bezug auf ihren Vertrag und Ihre Widerrufsbelehrung müssen Sie einen Anwalt beauftragen.

  1. Widerruf von Darlehensverträgen – worum geht es dabei?

Der Darlehensvertrag zwischen Kunde und Bank kommt u.a. auch durch die Unterschrift des Kunden zustande. Diese Unterschrift stellt die Willenserklärung des Kunden dar, zu den vereinbarten Konditionen mit der Bank einen Vertrag abzuschließen.

Der Gesetzgeber hat dem Darlehensnehmer seit 2002 zum Schutz das Recht eingeräumt, diese Willenserklärung nach Ihrer Abgabe noch widerrufen zu können, eine so genannte Überlegungsfrist. In dieser Zeit ist der Vertrag in der Schwebe, er ist weder wirksam noch ist er unwirksam. Kommt der Darlehensnehmer in dieser Überlegungsfrist zu der Entscheidung, den Vertrag letztlich doch nicht zu wollen, so hat er nun die Möglichkeit, bis zum Ablauf der Frist seine Willenserklärung gegenüber der Bank zu widerrufen.

Damit die Kunden von diesem Recht Kenntnis erlangen und es auch ausüben können, müssen Sie über dieses Recht informiert werden. Dies geschieht durch die sogenannte Widerrufsbelehrung. Der Gesetzgeber hat bestimmt, dass die Widerrufsbelehrung deutlich gestaltet sein muss. Dies betrifft sowohl die äußere Darstellung und soll bewirken, dass der Darlehensnehmer das Widerrufsrecht in den oft umfangreichen Verträgen auch erkennt durch besondere Schriftart, Umrahmung farbliche Absetzung etc. Darüber hinaus muss die Belehrung auch inhaltlich deutlich sein, den Darlehensnehmer insbesondere über den Beginn der Frist, das Ende der Frist, die Form des Widerrufs und seine Folgen unmissverständlich informieren.

Zur Vereinfachung für die Unternehmer hat der Gesetzgeber dann sogenannte Musterwiderrufsbelehrung in geschaffen. Diese Musterwiderrufsbelehrungen geben vor, wie eine deutliche Widerrufsbelehrung aussieht. Der Unternehmer, welcher diese Muster Widerrufsbelehrungen 1 zu 1 sowohl äußerlich als auch inhaltlich übernimmt, hat nach dem Willen des Gesetzgebers den Schutz, dass diese Erklärung richtig ist.

Nun haben viele Unternehmer und insbesondere auch Banken diese Musterwiderrufsbelehrungen nicht zu 100 % übernommen. Stattdessen haben sie die Belehrungen, mal mehr mal weniger, sowohl inhaltlich auch von der äußeren Gestaltung her bearbeitet. Es stellt sich nun die Frage, ob nach einer solchen Bearbeitung durch die Bank die Widerrufsbelehrung noch richtig ist.

In vielen Fällen ist die Widerrufsbelehrung durch die Bearbeitung falsch geworden. Ist die Belehrung falsch, so beginnt die Widerrufsfrist von 14 Tagen nicht zu laufen und so steht das Widerrufsrecht dem Darlehensnehmer auch noch nach vielen Jahren zu. D.h., auch Verträge aus den Jahren 2002 können widerrufen werden. Es können auch Verträge widerrufen werden, welche bereits durch vorzeitige Ablösung bei der Bank (z.B. im Falle eines Verkaufs des Hausgrundstückes ) und Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung beendet wurden.

Für alle, die zwischen den Jahren 2002 und 2010 Immobiliendarlehen aufgenommen haben, kommt daher ein Widerruf in Frage. Denn vielfach haben die Banken fehlerhafte Widerrufsbelehrungen verwendet.

Die Frist währt somit ewig.

  1. Warum ist Handeln jetzt notwendig?

Nach der bisherigen Rechtslage galt das Widerrufsrecht im Falle einer fehlerhaften Belehrung ewig. Doch nun hat der Gesetzgeber – wohl nicht zuletzt aufgrund von Einflussnahme seitens der Banken und Sparkassen – und aufgrund europäischer Vorgaben diese Rechtslage geändert.

Aus diesem Grunde ist ein Widerruf für alte Verträge, welche zumindest in der Zeit von 2002 bis März 2016 geschlossen wurden, der Widerruf bis spätestens 20. Juni 2016 den Banken und Sparkassen gegenüber zu erklären.

 

  1. Welche Vorteile hat ein Widerruf für den Darlehensnehmer?

Der Grund, weshalb das Widerrufsrecht momentan einen derart hohen Stellenwert hat, liegt darin, dass aktuell die Zinsen für Neuverträge auf einem historisch niedrigen Wert liegen. So ist es keine Seltenheit, wenn normale Darlehensverträge für Immobilienfinanzierungen mit einer Zinsfestschreibungsfrist von 10 Jahren einen Zinssatz von unter 2 % p. a. aufweisen.

  1. Ausstieg aus laufendem Darlehensvertrag

Aus diesem Grund ist es interessant, einen aktuell laufenden Darlehensvertrag mit hohem Zinssatz durch Widerruf zu beenden und die weitere Finanzierung mit erheblich geringeren Zinsen fortzuführen. So lassen sich mehrere 1000 € sparen, in Einzelfällen sogar über 10.000 €.

Beispiel:

  • Ein bestehendes Darlehen über 100.000 €, Zinssatz 4,5 %, Restlaufzeit 5 Jahre
  • Zinssatz nach Widerruf bei neuem Darlehen: 2% Ersparnis   2,5 %

Bei der Darlehenssumme von 100.000 € sind das im Jahr 2.500 €, bei einer Restlaufzeit von 5 Jahren (grob gerechnet) etwa 12.500 €.

  1. Rückforderung schon gezahlter Vorfälligkeitsentschädigung

Darlehensnehmer, welche ihren Vertrag vorzeitig beendet haben, mussten an die Bank oftmals Vorfälligkeitsentschädigung in erheblicher Höhe zahlen. Mit einem Widerruf lässt sich diese Vorfälligkeitsentschädigung zurückverlangen.

  1. Rückforderung von Nichtabnahmeentschädigung

Darlehensnehmer, welche sich womöglich günstige Zinsen für eine spätere Zeit sichern wollten, haben ein sogenanntes Forward-Darlehen abgeschlossen. Wird dieses Darlehen dann jedoch nicht mehr in Anspruch genommen, ist eine Nichtabnahmeentschädigung zu zahlen. Auch diese kann schnell fünfstellige Summen erreichen. Mit einem Widerruf können auch derartige Zahlungen von den Banken zurückverlangt werden.

 

 

  1. Wie groß sind die Chancen, dass meine Widerrufsbelehrung falsch ist?

Laut einer Studie der Verbraucherzentrale Hamburg aus dem Februar 2015 hat der Großteil deutscher Banken in den Jahren 2002-2010 falsche Widerrufsbelehrungen verwendet. (zur Statistik der VZHH   Hier klicken.)

Nach dieser Studie sollen ca.   89,5 % aller geprüften Widerrufsbelehrungen falsch.
Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass auch Gerichte dies eben zu sehen. Insoweit muss jede einzelne Widerrufsbelehrung anhand der aktuellen Rechtslage geprüft werden. Erst danach kann man zuverlässig einschätzen, ob sich ein weiteres Vorgehen und alle damit verbundenen Unwägbarkeiten lohnt. Diese Einschätzung lässt sich in der Regel nur durch fachkompetente Anwälte, welche diese Dienstleistung oft im Rahmen einer kostenfreien Ersteinschätzung anbieten, verlässlich abgeben.

 

  1. Was sind typische Fehler in den Widerrufsbelehrungen der Banken und Sparkassen?

In folgenden Regelungspunkten sind häufig Fehler in den Widerrufsbelehrungen anzutreffen:

  1. Optisch undeutlich

Ist die Belehrung im Vertragstext versteckt, extrem klein geschrieben, nicht ausreichend hervorgehoben, über zwei Seiten verteilt oder sind auf einer Seite mehrere Belehrung erteilt, so spricht dies für eine optische Undeutlichkeit und macht die Belehrung bereits deswegen unwirksam.

  1. Fehlende Einzelfallanpassung

Wenn eine Bank die Widerrufsbelehrung so gestaltet, dass Details über  Vertragsverbindlichkeiten darin stehen, die für den konkreten Vertrag nicht passend erscheinen, so ist die Belehrung fehlerhaft.

  1. Ergänzung von Fußnoten

Haben Banken Fußnoten innerhalb ihrer Belehrungen, die nicht im Muster
vorgesehen waren, so ist die Belehrung fehlerhaft. Die Sparkasse hat oft Fußnoten verwandt, nach welchen „die Frist im Einzelfall zu prüfen“ war. Dies werteten viele Oberlandesgerichte als undeutliche Widerrufsbelehrung.

  1. Kein Hinweis auf verbundene Geschäfte

Ist der Darlehensvertrag im Verbund mit einem anderen Geschäft (zum Beispiel Lebensversicherungsvertrag, Bausparvertrag, Restschuldversicherung)entstanden,
dann muss darauf in der Widerrufsbelehrung zwingend darauf hingewiesen werden, dass mit dem Widerruf des Darlehensvertrages auch diese verbundenen Verträge entfallen.

  1. Keine Hinweise auf rechtliche Konsequenzen

Wenn Rechtsfolgen innerhalb der Belehrungen nicht oder falsch erläutert wurden,
ist  die Belehrung fehlerhaft. So wurde oftmals der Hinweis unterlassen oder irreführend gestaltet, dass der Verbraucher seine Zahlungsverpflichtungen innerhalb von 30 Tagen nach Widerruf, die Bank ihre Zahlungspflichten 30 Tage nach Erhalt des Widerrufs zu erfüllen hat.

  1. fehlerhafte Fristbelehrung

Der häufigste Fehler in Widerrufsbelehrungen war jedoch die Angabe einer falschen Frist für die Erklärung des Widerrufs.

Die Klausel „Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung.“ wurde vom Bundesgerichtshof BGH in mehreren Entscheidungen als undeutlich angesehen und berechtigt zum Widerruf.

Diese Fehler können Sie als Bankkunde oftmals schon selbst ausfindig machen. Doch in der Regel empfiehlt es sich, die Darlehensverträge mit der Bank anwaltlich prüfen zu lassen.

 

  1. Kann ich als Darlehensnehmer selbst auch bei der Bank widerrufen?

Für den Widerruf bei der Bank benötigen Sie grundsätzlich keine anwaltliche Hilfe. Sie können an die Bank selbst ein Schreiben verfassen, in welchen Sie den Darlehensvertrag und die Darlehensnehmer genau bezeichnen und dann den Widerruf erklären. Gründe dafür sind nicht anzugeben. Es empfiehlt sich, diesen Widerruf vorab per E-Mail oder per Fax zusenden. Das Original sollte dann nachträglich per Post an die Bank gesandt werden. Damit Ihnen bei der Formulierung keine für Sie nachteiligen Fehler unterlaufen, empfiehlt es sich schon, auch dies mit einem Anwalt abzustimmen. Viele bieten diesbezüglich kostenfreie Musterschreiben an.

Auch wir haben ein Musterformular erstellt, welches wie Ihnen zur freien Nutzung zur Verfügung stellen. Allerdings übernehmen wir für die Richtigkeit des so erstellten Widerrufsschreibens keine Haftung. Dies hängt damit zusammen, dass dieser Muster-Widerruf grundsätzlich nicht jeden Einzelfall abbilden kann. Zur rechtssicheren Ausübung des Widerrufsrechts empfehlen wir daher, anwaltliche Hilfe am besten durch einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in Anspruch zu nehmen.

Hier geht´s zum Muster ——————— > Musterschreiben Widerruf Darlehensvertrag

 

Die Bank wird in der Regel auf die gesetzte Frist reagieren und Ihnen mitteilen, ob sie den Widerruf akzeptiert. Lehnt die Bank dem Widerruf ab, sollten Sie sich spätestens dann anwaltliche Hilfe suchen. Sie müssen allerdings dann nicht sofort Klage einreichen. Sie können sich damit auch Zeit lassen, maximal allerdings drei Jahre. Dies sollte jedoch ein Anwalt für Sie einschätzen.

Im Übrigen ist auch die schriftliche Ablehnung der Bank die Voraussetzung, um bei der Rechtsschutzversicherung Antrag auf Übernahme der Kosten (Anwalt und Gericht) für die weitere Auseinandersetzung zu stellen. Mit der Ablehnung des Widerrufs durch die Bank ist nämlich der sogenannte Rechtsschutzfall  – nach den Bedingungen der meisten Rechtsschutzversicherungen  – eingetreten.

 

 

  1. Wenn die Bank den Widerruf akzeptiert, muss ich sofort die ganze Darlehenssumme zurückbezahlen?

Der Widerruf ändert den Darlehensvertrag in ein „Rückabwicklungsverhältnis“ um. Dazu hat der Bundesgerichtshof im September 2015 Stellung bezogen und bestimmt, wie genau ein Kreditvertrag rückabgewickelt werden muss.

Ist Ihr Widerruf erfolgreich, müssen Sie der Bank die gesamte Kreditsumme innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen. Dabei werden bereits erfolgte Ratenzahlungen zunächst ignoriert. Es ist daher wichtig, dass Sie vor dem Widerruf ganz sicher sind, dass  Sie den Kreditbetrag aus eigener Tasche begleichen können oder bereits die definitive Zusage einer Bank für eine neue Finanzierung haben. Ansonsten gehen Sie bei einem Widerruf ein Risiko ein.

Zusätzlich müssen Sie einen Wertersatz leisten. Das heißt, Sie müssen die vereinbarten Zinsen auf die noch offene Darlehenssumme zahlen. Zu Grunde gelegt wird dabei zunächst der Vertragszins. Kann man nachweisen, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses der durchschnittliche Zinssatz für derartige Kredite geringer war, so ist bei der Berechnung dieser Zinssatz zu Grunde zu legen. Der durchschnittliche Zinssatz ergibt sich aus den Statistiken der Deutschen Bundesbank (SUD 116 – 118).

Die Bank ihrerseits muss alle vom Darlehensnehmer gezahlten Raten (Zinsen und Tilgungen) mit 5 % über Basiszins an Sie zurückzahlen. In der Praxis werden die Ansprüche der jeweiligen Seite zunächst errechnet und dann voneinander abgezogen. Je nach Fallgestaltung ist nach dieser Berechnung  entweder noch die Bank zur Zahlung verpflichtet oder der Darlehensnehmer.

  1. Muss ich einen Anwalt beauftragen und was kostet das?

Für den Widerruf an sich brauchen Sie grundsätzlich nicht zwingend die Hilfe eines Anwalts, auch wenn es sich aus Vorsichtsgründen empfiehlt.

Spätestens aber dann, wenn die Bank ihren Widerruf zurückweist und ihnen dabei  eine seitenlange Antwort voller Paragraphen und Urteile schickt, empfiehlt sich, einen spezialisierten Anwalt einzuschalten.

Die Kosten des Anwalts und des Gerichtsverfahrens richten sich nach dem Streitwert. Bei einem Widerruf laufender Darlehensverträge ist die Rechtsprechung uneins. Einige Gerichte nehmen den vollständigen Darlehensnettobetrag. Andere wiederum legen den aktuell noch offenen Darlehensnettobetrag zu Grunde. Wieder andere Gerichte bemessen den Streitwert anhand der ersparten Zinsen.  Ein spezialisierter Anwalt kann Ihnen in etwa Auskunft erteilen, welches Gericht für Ihren  Fall wahrscheinlich zuständig ist und wie dort der Streitwert in diesen Sachen ermittelt wird.

Beispielhaft listen wir  die möglichen Gesamtkosten eines gerichtlichen Verfahrens für eine Instanz nachfolgend für einen Streitwert von 5.000 € ,10.000 €  und 20.000 € auf. Diese Kosten entstehen Ihnen, wenn Sie im Verfahren vor Gericht gegen die Bank vollständig unterliegen.

5.000 €  –        2.288,46  €

10.000 € –       4.090,70 €

20.000 € –       5.497,50 €

Die Kosten entstehen natürlich nicht sofort.
Für den Fall, dass Ihre Rechtsschutzversicherung einspringt, übernimmt die Rechtsschutzversicherung diese Kosten. Sie haben allenfalls eine vereinbarte Selbstbeteiligung (in der Regel 150 €) zu zahlen.
Welche Kosten in ihrem speziellen Fall ganz genau entstehen bzw. entstehen können, erfragen Sie bei Ihrem Anwalt.

 

  1. Wann übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Kosten ?

Ausschlaggebend für den Versicherungsschutz ist der sogenannte „Schadenszeitpunkt“, also der Zeitpunkt, an dem die Bank einen Widerruf von Ihnen abgelehnt hat.
In den Versicherungsbedingungen finden sich allerdings auch häufig Leistungsausschlüsse.

  • Haben Sie zum Beispiel eine Immobilie mit dem Darlehen vollständig neu errichtet oder saniert, greift die Rechtsschutzversicherung nicht ein.
  • Bei einer Umschuldung oder bei einer Anschlussfinanzierung besteht ebenfalls kein Rechtsschutz.
  • Bei einer Finanzierung eines bestehenden Objektes übernimmt die Rechtsschutzversicherung in der Regel die Kosten.
  • Nur wenn sie die Immobilie auch selber für Wohnzwecke nutzen, greift die Rechtsschutzversicherung. Vermieten Sie, entfällt der Schutz.

Wenn Sie noch keine Rechtsschutzversicherung haben und nach den vorgenannten Kriterien Versicherungsschutz für Sie infrage käme, können Sie auch aktuell noch eine Rechtsschutzversicherung abschließen. Allerdings gilt dann nach dem Vertragsschluss regelmäßig eine Wartezeit von drei Monaten. Sind diese drei Monate um, können sie gegenüber der Bank den Widerruf erklären(s.o.) und mit der Ablehnung die Rechtsschutzversicherung zur Übernahme der Kosten auffordern.

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Haben Sie Fragen oder wünschen Sie unsere anwaltliche Unterstützung ?

Dann rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine E-Mail, bestenfalls zugleich mit den aussagekräftigen Unterlagen wie Darlehensvertrag, Europäisches Standardmerkblatt und sonstigem weiteren Schriftverkehr mit der Bank.

Wir werden uns umgehend mit Ihnen in Verbindung setzen. Die Zusendung der Unterlagen sowie eine erste Einschätzung der Angelegenheit löst für Sie noch keine Kosten aus.

Tel. 0381 – 440 777 0
Email: info@ra-spiegelberg.de

Holger Spiegelberg
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank und Kapitalmarktrecht

Rostock

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  • Die Anfrage zu Ihrer Rechtsangelegenheit ist kostenfrei. Im Weiteren klären wir dann persönlich das weitere Vorgehen. Möglicherweise übernimmt eine vorhandene Rechtsschutzversicherung die Kosten des anwaltlichen Tätigwerdens.