Urteil zur fehlerhaften Beratung in Bezug auf kreditfinanzierte Schrottimmobilien

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Wirkt der Vermittler/ Verkäufer einer Immobilie mit der kreditgebenden Bank zusammen, kann sich die Bank vor Mängeln der Verkaufsberatung nicht verschließen, so dass sie ebenfalls aufklärungspflichtig ist.

Zum Sachverhalt:

Die Kläger kauften aufgrund einer Beratung eines Vermittlers eine Eigentumswohnung, obwohl sie kein nennenswertes Eigenkapital hatten. Die Beratung fand statt in ihrer Privatwohnung. Eine Widerrufsbelehrung unterblieb. Der Vermittler vertrieb in großem Umfang Immobilien, die die Beklagte finanzierte. So schlossen auch hier die Kläger zur Finanzierung des Kaufpreises mit dieser Bank einen Darlehensvertrag.

Nachdem sie jahrelang Darlehensraten gezahlt hatten, wiederriefen sie die Darlehenserklärungen. Grund war, dass nach ihrer Ansicht keine ausreichende Aufklärung über die mit dem Kauf der Wohnung verbundenen Risiken, insbesondere die tatsächlich zu erzielende Miete und den Wert der Wohnung, erfolgte bzw. sie getäuscht worden seien. Mit der Klage richteten sich die Kläger gegen die Zwangsvollstreckung der Bank aus dem Darlehensvertrag.

Entscheidung:

Der BGH hat, unter Berücksichtigung der Auffassung des EuGH (WM 2005, 2079), mit Urteil vom 16.05.2006, Az.: XI ZR 6/04 entschieden, dass Verbrauchern besonderer Schutz vor Risiken im Zusammenhang mit Kapitalanlagemodellen gewährt werden muss.

Daher könnten sich Anleger/ Käufer darauf berufen, dass in Fällen, in denen der Vermittler/ Verkäufer einer Immobilie mit der kreditgebenden Bank zusammenwirkt, beide (Bank und Vermittler) Aufklärungspflichten treffen. Der Bank ist dann ein konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Käufers zuzurechnen. Dann wird widerleglich vermutet, dass die Bank Kenntnis von der Täuschung des Käufers bzw. eines Beratungsfehlers hatte. D.h., die Bank hat zu beweisen, dass sie nichts von der fehlerhaften Beratung/ Aufklärung wusste oder wissen konnte. Andernfalls ist auch das Darlehen wiederufbar und eine Zwangsvollstreckung aus dem Darlehensvertrag unwirksam.

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Spiegelberg

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

Rostock

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