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Keine Vorfälligkeitsentschädigung für die Sparkasse – Urteil des LG Kiel

Eine Sparkasse muss die Vorfälligkeitsentschädigung an einen Immobilien-Darlehensnehmer zurückzahlen. Das Landgericht Kiel urteilte im November 2022, die im Immobiliendarlehensvertrag verwendete Klausel sei unklar formuliert und daher entfalle der Anspruch der Sparkasse auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Darlehensnehmer hatte ein Darlehensvertrag mit einer 15 Jahre laufenden Zinsbindung abgeschlossen. Im Darlehensvertrag war eine Klausel enthalten, wonach bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung der restliche Zinsbindungszeitraum berücksichtigt wird.
Nach 4 Jahren Darlehenslaufzeit wandte diner Darlehensnehmer sich an die Sparkasse. Er beabsichtige, sein mit dem Darlehen finanziertes Objekt zu verkaufen.

Die Sparkasse übersandte später an den den Kauf abwickelnden Notar die Löschungsbewilligung sowie  die Mitteilung über den Ablösebetrag, in welchem unter anderem auch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 14.111,43 € berechnet war. Nach dem Willen der Sparkasse dufte der Notar von der Löschungsbewilligung nur dann Gebrauch machen, wenn der Ablösebetrag vorbehaltlos gezahlt wird. 

Eine vorbehaltlose Zahlung erfolgte daraufhin und nach Abwicklung des Vorgangs forderte der Darlehensnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung, eine Bearbeitungsgebühr und eine Urkundsgebühr von der Sparkasse zurück. Da die Sparkasse die Zahlung ablehnte, reichte der Darlehensnehmer Klage ein.

Das Landgericht Kiel hat in seinem Urteil festgestellt, dass zunächst keine Kündigung des Darlehensvertrages vorliegt. Der Darlehensnehmer wollte lediglich die Höhe der Ablösesumme in Erfahrung bringen und sein Recht auf vorzeitige Rückführung des Darlehens nach § 502 BGB in Anspruch nehmen. Eine Kündigung und ein sich daraus ergebender Schadensersatzanspruch der Sparkasse (§ 490 Abs. 2, S.3 BGB ) kann in einem solchen Verhalten daher unter keinem Gesichtspunkt angenommen werden.

Der Sparkasse stehe auch kein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung aus § 502 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Denn ein solcher Anspruch ist dann ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Die Klausel über die Berechnung im Vertrag der Sparkasse ist nicht nur unzureichend, sondern sogar falsch. Denn bei einem grundpfandrechtlich gesichertem Darlehen kann ungeachtet einer längeren Zinsbindung eine Kündigung nach 10 Jahren und unter Einhaltung einer weiteren Kündigungsfrist von 6 Monaten entschädigungsfrei erfolgen.

Nach der Klausel der Sparkasse ist die Vorfälligkeitsentschädigung jedoch nicht bis maximal 10 Jahre + 6 Monate zu berechnen, sondern bis zum Ende der Zinsbindung, welche hier über 15 Jahre vereinbart war. Diese Klausel widerspricht daher der gesetzlichen, zeitlich kürzeren, Regelung.

Die Sparkasse wurde daher verpflichtet, dem Darlehensnehmer die von diesem gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 14.111,43 €, eine Bearbeitungsgebühr von 200 € sowie eine Grundgebühr von 25 € zurückzuzahlen.

Der Anspruch des Darlehensnehmer war auch nicht deswegen ausgeschlossen, da er die Zahlung ohne Vorbehalt geleistet hatte. Zum Einen hatte die Sparkasse explizit darauf hingewiesen, dass eine Abwicklung des Kaufs nur bei einer solchen vorbehaltlosen Zahlung erfolgen könne. Im Übrigen gibt es aufgrund der nach wie vor nicht vollständig geklärten Rechtslage zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für keine Vertragsseite absoluten Vertrauensschutz in die Endgültigkeit der Betragshöhe.

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Banken und Sparkassen verwenden regelmäßig über längere Zeit die gleichen Vertragsmuster auch für Immobiliendarlehensverträge. Von daher prüfen Sie, ob in Ihrem Fall eine vergleichbare vertragliche Regelung wie die dem Urteil zugrunde liegende Klausel enthalten ist und auch Sie eine 15 oder 20-jährige Zinsbindung eingegangen sind. In diesem Fall hätten Sie grundsätzlich gute Chancen, keine Vorfälligkeit an die Bank zahlen zu müssen.

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Holger Spiegelberg, Rechtsanwalt
Energierecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Rostock