Die Bank/Sparkasse hat Ihnen eine Finanzierung empfohlen, bei der Sie die monatlichen Raten kaum aufbringen können. Oder bei der Finanzierung wurden Ihnen zudem Bausparverträge und Versicherungsverträge als notwendige Bestandteile mit verkauft. Sicher ist dabei nur, dass der Berater an diesen Zusatzverträgen eine Menge Geld verdient hat. Günstig sind derartige Finanzierung selten.
Gibt es eine Beratungspflicht der Bank ?
Die Bank hat grundsätzlich gegenüber einem Darlehensnehmer keine Verpflichtung, dessen Einkommens- und Vermögensverhältnisse im Bezug auf das zu finanzierende Vorhaben zu prüfen und ihm einen mögliches Missverhältnis aufzuzeigen. Die Offenlegung und die Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt nur aufgrund gesetzlicher Vorgaben im Interesse der Sicherheit des Bankensystems.
Die Bank trifft grundsätzlich auch keine Verpflichtung, darüber aufzuklären, ob sich eine geplante Kreditaufnahme überhaupt als sinnvoll erweist. Die Bank ist vor allem nicht verpflichtet, dann aufzuklären, wenn sie selbst Bedenken gegen die Werthaltigkeit oder Rentabilität der kreditfinanzierten Immobilie haben sollte.
Aufzuklären hat die Bank lediglich über die Konditionen des Darlehens, also Nominal- und Effektivzinssatz, Laufzeit, Zins und Tilgungsraten sowie eine eventuelle Besicherung. Die Kalkulation des Zinssatzes für ein Darlehen ist ebenfalls interne Angelegenheit der Bank und muss durch diese nicht offen gelegt werden.
Haftung nur bei einer Finanzierungsberatung durch die Bank
Eine Haftung der Bank kommt nur dann in Betracht, wenn diese vor Abschluss des Darlehensvertrages eine Finanzierungsberatung durchführt. Eine solche Finanzierungsberatung kommt konkludent (ohne schriftlichen Vertrag) zu Stande, sofern sich der Darlehensnehmer an die Bank gewendet und diese auffordert, diese bei der Finanzierung eines bestimmten Objektes/Vorhabens zu unterstützen. Eine Bank wird dies als Aufforderung zur Beratung einschätzen müssen, insbesondere dann, wenn sich herausstellt, dass der Darlehensnehmer keine Kenntnisse vom Ablauf einer Finanzierung hat. Dies muss jedoch im Einzelfall festgestellt werden.
Wird durch die Bank eine Finanzierungsberatung durchgeführt, so darf die Bank nur zu einer solchen Finanzierung raten, welche der Darlehensnehmer nach sein Einkommens- und Vermögensverhältnissen auch tatsächlich tragen kann. Eine Aufklärungspflicht der Bank besteht auch dann, wenn sie dem Darlehensnehmer eine andere Kreditvariante als eines üblichen Ratenkredites anbietet, beispielsweise ein Kombiprodukt, Darlehen plus Bausparvertrag und/oder Lebensversicherung mit ungewöhnlichen Fälligkeiten etc. In diesen Fällen hat die Bank gegenüber dem Darlehensnehmer natürlich einen Wissensvorsprung. Die Vor- und Nachteile der angebotenen Finanzierung zu einer normalen Ratenkreditfinanzierung hat die Bank in diesem Fall dem Darlehensnehmer ausführlich zu erläutern.
Die Bank ist zudem auch nicht verpflichtet, eine Beratung vorzunehmen, sofern der Darlehensnehmer zwar selbst keine Ahnung von der Finanzierung hat, sich jedoch von einem Vermögensberater/Finanzierungsberater beraten und bei den Vertragsgesprächen/Vertragsabschluss begleiten lässt.
Ausnahme: Wissensvorsprung der Bank
Eine Aufklärungspflicht der Bank kann dann gegeben sein, wenn sie über spezielle Risiken des geplanten Vorhabens gegenüber dem Darlehensnehmer einen konkreten Wissensvorsprung hat. Ein solcher Wissensvorsprung kann beispielsweise darin liegen, wenn unrichtige Behauptungen über erzielbare Mieteinnahmen ins Blaue hinein aufgestellt werden oder die Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises einer Wohnung/Hauses/Grundstückes positive Kenntnis hat. Dabei wird Sittenwidrigkeit von der Rechtsprechung dann angenommen, wenn der Verkaufspreis den Verkehrswert um knapp das Doppelte übersteigt.
Den Nachweis, dass die Bank einen solchen Wissensvorsprung hat, muss allerdings grundsätzlich der Darlehensnehmer führen.
Ausnahme: Überschreiten der Kreditgeber Rolle
Ein Überschreiten der Kreditgeber Rolle seitens der Bank setzt voraus, dass die Bank bei der Planung der Durchführung oder beim Vertrieb des Objektes gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen und Aufgaben des Veräußerers bzw. des Vertriebs übernommen und damit einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand geschaffen hat.
Ausnahme schwerwiegender Interessenkonflikt
Ein schwerwiegender Interessen Konflikt kann gegeben sein, wenn sich die Bank in einer Doppelrolle befindet. Dabei reicht es für einen schwerwiegenden Interessenkonflikt allerdings nicht aus, wenn die kreditgebende Bank zugleich auch für den Verkäufer oder den Bauträger einer Immobilie tätig wird.
Zu dieser Doppelfunktion müssen weitere, erhebliche Umstände dazu kommen. Einen solchen schwerwiegenden Interessenkonflikt hat die Rechtsprechung in einem Fall angenommen, wo der Vermittler kreditfinanzierte Eigentumswohnung selbst in erheblichen wirtschaftlichen Schwierigkeiten bei der Bank war. Das Interesse der Bank war, dass der Absatz der Wohnungen gelingt und so ein eine Rückzahlung der Not leidenden Kredite an die Bank erfolgen konnte. Für den Darlehensnehmer bestand das Risiko darin, dass der kurz vor der Pleite stehende Vermittler auch den Mietpool der Eigentümergemeinschaft verwaltete und somit das Risiko bestand, dass im Falle einer Insolvenz die Wohnungseigentümer die ihnen zustehende Miete aus dem Pool nicht mehr erhalten.
Welche Rechte stehen mir bei einem Aufklärungsverschulden der Bank zu ?
Im Falle eines nachgewiesenen Aufklärungsverschulden ist der Darlehensnehmer so zu stellen, wie er ohne die fehlerhafte Beratung gestanden hätte. D.h., der Darlehensnehmer kann von der Bank nur den Ersatz seiner Mehraufwendungen im Vergleich zu einer üblichen Finanzierung verlangen. Die Rückgängigmachung des Darlehensvertrages dagegen ist davon nicht umfasst.
Unser Angebot an Sie
Um eine erste Einschätzung abgeben zu können, ob eine Pflichtverletzung der Bank vorliegt, benötigen wir von Ihnen die Vertragsunterlagen ( Darlehensvertrag, Sicherheiten Bestellungen, Sicherheitenverträge wie Bausparvertrag Kapitallebensversicherung etc.).
Daneben schildern Sie uns bitte, wie der Kontakt zu der Bank zustande kam, welche Gespräche geführt wurden und was diese Gespräche beinhalteten. Möglicherweise haben sie der Bank Planungen und Berechnungen etc. vorgelegt. Auch diese benötigen wir, um einschätzen zu können, ob zwischen Ihnen und der Bank überhaupt ein Finanzierungsberatungsvertrag zustande gekommen ist.