In nicht unerheblicher Anzahl finden derzeit Projektierungen von Batteriespeichern statt. Dabei werden die Speichermodule in der Regel in Containern untergebracht und dann auf landwirtschaftlichen Flächen nebeneinandergestellt und vereinfacht gesagt verbunden. Wichtig für die Projektierer ist dabei ein möglichst kurzer Zugang zu Hoch- bzw. Höchstspannungsleitungen. Denn je nach Umfang des Projektes sind die zum Anschluss des Batteriespeichers an das Stromnetz zu verlegenden Leitungen von erheblicher Dimension und verursachen erhebliche Kosten. Zu weite Entfernungen zum Netzanschluspunkt machen das Projekt daher schnell unrentabel.
1.
Daher ist nach unserer Einschätzung vor der Unterzeichnung eines Gestattungsvertrages oder Nutzungsvertrages ungeachtet der inhaltlichen Regelungen zunächst zu klären, wie wahrscheinlich die Umsetzung des Projektes ist. Dabei spielt sowohl die planungsrechtliche Situation wie auch die Möglichkeit des vorbeschriebenen Netzanschlusses eine ganz wesentliche Rolle.
Sofern diese Fragen noch nicht geklärt sind, jedoch eine Unterzeichnung dennoch erfolgen soll, empfehlen wir, mit konkreten Rücktrittsregelungen bei Nichterfüllung von Meilensteinen (zu deutsch Zwischenzielen) eine zu lange vertragliche Bindung an einen Projektierer zu vermeiden. Steht nämlich fest, dass weder Planungsrecht noch der Netzanschluss rechtlich und wirtschaftlich möglich sind, sollte die vertragliche Bindung durch den Grundstückseigentümer wieder aufgehoben werden können.
2.
Derartige Verträge kommen in verschiedenen Formen vor. So werden zum Einen Nutzungsverträge mit vollständigem Inhalt abgeschlossen. Es existieren aber auch Optionsverträge, in welchen dem Projektierer eingeräumt wird, das Projekt eine gewisse Zeit weiterzuentwickeln und sodann einen Nutzungsvertrag oder Kaufvertrag abzuschließen, wenn die tatsächliche Umsetzung des Projektes in greifbare Nähe rückt.
Nach unserer langjährigen Erfahrung in dieser Art von Vertragsprüfungen kommt es inhaltlich ganz wesentlich auf ausgewogene Regelungen zu folgenden Positionen (nicht abschließend) an:
a) Rücktrittsregelungen
Die Rücktrittsregelungen sind insbesondere dafür wichtig, dass in der Vorphase eine möglichst kurzfristige Loslösung vom Vertrag möglich ist, sofern der Projekttierer die gesteckten Ziele wie Erlangung einer Zusage zum Netzanschluss oder zur planungsrechtlichen Umsetzung nicht erhält. Wie bereits oben angedeutet, bietet sich dafür die Festlegung von ganz konkreten Zwischenzielen an. Sollten diese nicht erreicht werden, kann (muss er aber nicht) der Grundstückseigentümer dann kündigen bzw. zurücktreten.
b) Festlegung der jeweiligen Rechte und Pflichten
Ein wesentliches Augenmerk liegt auch darauf, konkret darzustellen, welche Rechte und Pflichten die Parteien haben und welche nicht. Dies wirkt oftmals etwas kleinteilig, beugt aber von Anfang an in beiderseitigem Interesse so weit wie möglich Missverständnissen vor.
c) Grundbucheintragungen
Bei Grundbucheintragungen ist festzuhalten, in welchem Umfang diese gestattet werden und unter welchen Umständen diese auch wieder gelöscht werden können. Dies sollte so geregelt sein, dass dafür nicht zwingend der berechtigte Nutzer beteiligt werden muss.
d) Versicherungen, Haftung
Während der gesamten Vertragslaufzeit ist sicherzustellen, dass Schäden, für welche der Projekttierer/zukünftige Nutzer haftet, durch Versicherungen in üblichem Umfange abgesichert werden. Damit einhergehend ist eindeutig zu klären, für welche Umstände welche Partei die Haftung trägt.
e) Regelungen zum Rückbau, Bürgschaft
Der Rückbau am Ende der Nutzung bzw. der Vertragslaufzeit ist ebenfalls ein wesentlicher Punkt der Vertragsgestaltung. Hierbei sind vor allem Fristen und Konsequenzen bei deren Nichteinhaltung zu vereinbaren. Damit der Eigentümer bei Insolvenz oder Zahlungsschwierigkeiten des Projektierers nicht selbst die Kosten tragen muss, ist es marktüblich, vom Projekttierer/Nutzer eine Bürgschaft in ausreichender Höhe zu verlangen
f) Übertragungen/Rechtsnachfolge
Die Übertragung von Projektrechten vor allem in der Phase vor Baubeginn/Inbetriebnahme sollte von der Zustimmung des Eigentümers abhängig gemacht werden, damit dieser stets weiß, wer sein Vertragspartner ist. Gleiches gilt für eventuell im Vertrag vorgesehene Unterverpachtungen, von denen wir jedoch nicht allzu viel halten und diese regelmäßig aus den Verträgen ausstreichen lassen.
Regelmäßig werden derartige Projekte in Projektgesellschaften untergebracht. Dann erfolgen keine separaten Vertragsübertragungen mehr, sondern in der Regel nur noch Anteilsübertragungen (sog. Share Deals ). Dort Mitbestimmungsrechte für den Eigentümer in den Vertrag mit hinein zu verhandeln, ist äußerst schwierig, aber nicht gänzlich ausgeschlossen.
g) Entgelte
Auch nachvollziehbare Regelungen zu den Entgelten und deren Anpassung über die Vertragslaufzeit sind essenziell. Inflationäre Entwicklungen sollten in irgendeiner Art und Weise Eingang in diese Regelungen finden, insbesondere, sofern Nominalbeträge vereinbart werden.
Ganz bewusst habe ich diese Position der Entgelte an das Ende dieses Beitrages gestellt, denn mit schlechten vertraglichen Regelungen zur den wichtigen Absicherungspositionen nutzen dem Grundstückseigentümer diese Entgelte nichts, wenn er im Schadensfall auf erheblichen Kosten sitzen bleibt.
3.
In den letzten Jahren hat sich die sogenannte Kostenübernahme herausgebildet. Dieser hat ihren Grund darin, dass Grundstückseigentümer Verträge nicht ohne anwaltliche Prüfung unterzeichnen sollten, diese Prüfung aber mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist. Ob das Projekt im Ergebnis aber tatsächlich umgesetzt wird und Einnahmen daraus folgen, ist ungewiss.
Gute Projektierer erkennen Sie häufig schon daran, dass diese auf Nachfrage zur Kostenübernahme für anwaltliche Prüfungen diese in angemessenem, marktüblichen Umfang bewilligen.
Unser Ziel jedenfalls ist es, dass den Eigentümer die Vertragsprüfung – welche nach unserer Auffassung zwingend notwendig ist – im Ergebnis kein eigenes Geld kostet.
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Holger Spiegelberg, Rechtsanwalt
Energierecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht,