Nutzungsverträge zwischen Grundstückseigentümern und Errichtern von Windkraftanlagen haben für beide Seiten erheblich Chancen. Es gibt aber auch einige Risiken, welche es durch vernünftige und ausgewogene vertragliche Regelungen zu minimieren gilt. Im Nachfolgenden sollen einige wesentliche und wichtige Punkte in Pachtverträgen erläutert werden.
1. Vertragspartner
Als Grundstückseigentümer sieht man sich häufig mehreren Angeboten zum Abschluss von Pachtverträgen gegenüber. Wer die Firma auf der Gegenseite ist, weiß der Grundstückseigentümer meist nicht. Zwar kann man auf den Internetseiten etwas herausfinden, allerdings ist dies letztendlich nicht sehr aussagekräftig. Man bedenke, dass man mind. 20 Jahre aneinander gebunden ist.
Einige Regelungen in den Nutzungsverträgen deuten jedoch darauf hin, ob man bereits ohne Nachverhandlung einen vernünftigen Vertragspartner zu erwarten hat. Denkbar ist dabei, dass zwar der Vertragspartner zunächst einen Pachtvertrag abschließt, jedoch kurz darauf das Projekt an eine andere Firma verkauft. Dann hat man auf einmal mit einer Firma zu tun, die man sich nicht aussuchen konnte. Die vertraglichen Regelungen sollten so angepasst sein, dass man zumindest ein Mitspracherecht bei diesen Übertragungen hat.
Wichtige Hinweise darauf, ob mein Vertragspartner an einem vernünftigen Vertrag interessiert ist, liefern auch die Zahlungsmodalitäten, die Fristen und das Verhalten bei Nebenabreden. Ist mein Vertragsgegenüber bereit, für kleinere zusätzliche Aufwendungen die Kosten zu übernehmen, zahlt er möglicherweise eine Pauschale für die Abgabe von Erklärungen, gibt es ein Entgelt dafür, dass mit dem Bau nicht gleich begonnen wird, sondern vielleicht erst 2 oder 3 Jahre später, werden Entschädigungen für Nebenflächen geleistet, welche zur Errichtung der Anlage ebenfalls notwendig sind oder allgemein -wie ist die Kommunikation zu meinem Vertragspartner.
Zudem sollte man sich die Bezeichnung seines Vertragspartners genau ansehen. Oft werden Beteiligungsfirmen als dritter oder vierter Ableger gegründet. Diese haben dann mit der Ausgangsfirma und dessen Geschäftsfeld nichts zu tun. Deren wirtschaftliche Leistungsfähigkeit ist natürlich geringer.
2. Eintragungen im Grundbuch
Die Rechte der die Anlage errichtenden Firma werden im Grundbuch eingetragen. Dies betrifft zum einen die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Diese ist in der Regel so einzutragen, dass keine anderen Rechte in Abteilung 2 und 3 des Grundbuches vorgehen bzw. die Eintragung nur hinter solchen Rechten erfolgt, welche der Ausübung der Dienstbarkeit nicht entgehen stehen.
Da die Windkraftanlage oft finanziert wird, muss sich der Grundstückseigentümer auch gegenüber dem finanzierenden Kreditinstitut vertragsgerecht verhalten und diesem die Eintragung in das Grundbuch ermöglichen.
Darüber hinaus muss der Grundstückseigentümer, ggf. auch im Rahmen des Genehmigungsverfahrens, den Eintragungen von Baulasten im Baulastenverzeichnis zustimmen. Dies kann auch gelten, sofern die Eintragung von Baulasten auf Grundbesitz erfolgt, welcher nur an die WEAs angrenzt.
Sofern Grundstückseigentümer ihren Grundbesitz veräußern, ist oftmals vorgesehen, dass die Nachfolger in alle Verpflichtungen aufgrund der Eintragungen und Vereinbarungen im Zusammenhang mit der Windanlage eintreten müssen.
3. Nutzungsentgelte
Kernpunkt jedes Nutzungsvertrages ist die Entschädigungsregelung. Hier gibt es verschiedene Varianten, in welcher Art eine Vergütung für den Grundstückseigentümer erfolgt.
Man wird nicht umhin kommen, diese Vergütung bis zum Vertragsende in etwa auszurechnen, um die Angebote tatsächlich vergleichen zu können.
In jedem Vertrag werden sich Regelungen zu einer Mindesteinspeisevergütung befinden. Diese Vergütung wird auch dann gezahlt, wenn die Windanlage, aus welchen Gründen auch immer, stillstehen sollte.
Die Höhe der Mindestentschädigung richtet sich wieder nach der Höhe der Anlage und dem Anlagentyp, im Ergebnis somit der zu erwartenden Windausbeute. Diesbezüglich haben die die Anlage errichtenden und planenden Firmen grundsätzlich einen Wissensvorsprung, da sie über Windprognosen verfügen und somit in etwa abschätzen können, welchen Ertrag eine Anlage erzielen wird.
Daneben wird eine prozentuale Nutzungsentschädigung gezahlt. Diese richtet sich nach den Nettostromeinspeiseerlösen.
Diesbezüglich hat es in den letzten Jahren erhebliche Steigerungen gegeben.
Hier machen kleine Beträge aufgrund der langen Laufzeit der Pachtverträge oftmals enorme Summen aus. Diese liegen oft im hohen fünfstelligen Bereich.
Einige Firmen bieten dem Grundstückseigentümer auch die Option an, anstelle der jährlichen Zahlungen einen einmaligen Ablösebetrag als Vorauszahlung der Nutzungsentschädigung für die Gesamtvertragslaufzeit zu erhalten. Auch diesbezüglich sind wieder verschiedene Rechnungsmodelle im Angebot, auch dort ergeben sich schnell fünfstellige Differenzen zwischen einzelnen Angeboten.
Oft ist die Option jedoch nur für einen kurzen Zeitraum nach Inbetriebnahme der Windanlage möglich.
4. Termine und Fristen
Trotz der Bedeutung der Entschädigungsregelung sollten auch diese Punkte aufmerksam gelesen werden. So sind Regelungen bezüglich der Fortsetzung des Vertrages als Option für den Betreiber denkbar und üblich.
Des Weiteren unterscheiden sich einige Verträge vom Zahlungszeitpunkt der jährlichen Nutzungsentschädigung. Ferner muss zu regeln sein, was im Falle der Nichtzahlung passiert und welche Fristen diesbezüglich den Vertragsparteien obliegen.
Zu prüfen ist auch, unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung des Vertrages erfolgen kann und welche Fristen bei der Ausübung der Kündigung durch den Grundstückseigentümer einzuhalten sind. Auch hier ist eine Überprüfung des Vertrages angezeigt, so dass eine Vertragsparität gewahrt ist. Der Grundstückseigentümer möchte seine berechtigten Belange wahren, da sein Grundstück mit der Windanlage belastet ist.
Der Investor möchte natürlich seine Belange wahren, da er nicht unerhebliche Risiken durch die Finanzierung der Anlage über einen langen Zeitraum eingegangen ist.
Dies muss bei diesen Regelungen Eingang finden.
5. Sonstige Regelungen
Zu beachten ist ebenso, dass für den Betrieb der Anlage Versicherungen abzuschließen sind. Auch hier sollte sichergestellt sein, dass der Grundstückseigentümer diese beim Betreiber anfordern kann.
Des Weiteren ist auch sicherzustellen, dass für alle Eingriffe in Grund und Boden und die Landschaft nicht der Grundstückseigentümer zur Verantwortung gezogen wird, sondern dass dies der Errichter der Anlage tut.
Ein ganz wesentlicher Punkt liegt zum Ende der Vertragslaufzeit. Hier muss sichergestellt werden, dass nach Ablauf der Zeit die Anlage auch vernünftig abgebaut werden kann. Dafür ist es erforderlich, dass die entsprechenden Mittel bereit liegen.
Sollte der Betreiber der Windanlage während dieser Zeit insolvent gehen oder die Anlage aus welchen Gründen auch immer, nicht funktionstüchtig sein, wäre als Störer zumindest auch der Grundstückseigentümer in der Pflicht, die Anlage abbauen zu müssen. Der Abbau einer Anlage heutiger Größe (100 Meter Narbenhöhe und größer) kann schnell bis zu 150.000,00 Euro und mehr kosten.
Auch hier ist sicherzustellen, dass der Grundstückseigentümer auf diesen Kosten nicht sitzen bleibt.
Zu beachten ist ebenfalls, dass die Verträge eine Widerrufsbelehrung enthalten. Die Grundstückseigentümer treten oftmals als Verbraucher den errichtungswilligen Firmen gegenüber. Zur Absicherung sollte, für beide Seiten, ein Widerrufsrecht selbstverständlich sein.
Nicht zuletzt sollten Pläne von der Lage des Objektes beigefügt sein, damit Missverständnisse vermieden werden.
6. Resümee
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Verträge genau durchgeschaut werden müssen. Auf den ersten Blick bergen sie mehr Chancen als Risiken. Die Risiken zeigen sich jedoch erst dann, wenn die Anlage steht, nicht funktioniert bzw. wenn sie abgebaut werden muss oder wenn Zahlungen ausbleiben.
Es können unter Umständen große Schadenspositionen auftreten, welche es vertraglich auszuschließen bzw. abzusichern gilt.
Es ist daher durchaus empfehlenswert und auch gut angelegtes Geld, einen Fachmann mit der Überprüfung der Verträge zu beauftragen.
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