Die Mandanten hatten im Jahre 2014 ein Darlehen bei der DSL Bank abgeschlossen. Dieses sollte jedoch erst 4 Jahre später und zwar zum 30.9.2018 als Anschlussfinanzierung dienen. Es handelte es sich somit um ein klassisches Forward Darlehen.
Allerdings musste das zu finanzierende Objekt im Jahr 2016 veräußert werden. Das Forward Darlehen war daher in Bezug auf das zu finanzierende Objekt jedenfalls nicht mehr notwendig.
Aufgrund dessen teilte die DSL Bank den Mandanten mit, dass die Bank aufgrund der Nichtabnahme des Darlehens einen Schaden von etwa 80.000 € hätte, ohne diesen zunächst zu belegen.
Mit anwaltlichem Schreiben wurde die DSL Bank dann aufgefordert, den geltend gemachten Schadensbetrag nachvollziehbar zu belegen.
Problematisch dabei ist bereits, dass es sich bei dem geltend gemachten Haarschaden um einen zukünftigen Schaden handelt. Die Berechnung erfolgt klassischer Weise derzeit so, als dass die von den Mandanten an sich zu zahlenden Raten für die Laufzeit des Darlehens gedacht in Hypothekenpfandbriefe angelegt und verzinst wird. Die Differenz zwischen dem vertraglich vereinbarten Zins und dem Zins aus der Wiederanlage ermittelt vereinfacht dargestellt den Zinsschaden der Bank.
Dabei taucht bereits das Problem auf, dass zum jetzigen Zeitpunkt vollkommen unklar ist, welche Zinsen auf Hypothekenpfandbriefe für die einzelnen Monate im Zeitraum 2018-2034 in Ansatz gebracht werden können.
Des weiteren wird bei Nichtabnahmeentschädigung regelmäßig unberücksichtigt gelassen, dass jedem Gläubiger die Verpflichtung obliegt, den Schaden so gering wie möglich zu halten. Diese sogenannte Schadensminderungspflicht ist in § 254 BGB normiert.
Für die DSL Bank bedeutet das, dass sie alles zu unternehmen hat, um den Zinsschaden aus der Nichtabnahme des Darlehens für die Mandantin so gering wie möglich zu halten. Dies bedeutet, dass unter Umständen Alternativgeschäfte mit diesem Kredit finanziert werden können.
Zu guter Letzt stellt sich bei Krediten jeglicher Art die Frage, wie nimmt die Bank die Refinanzierung vor. Dabei funktioniert das Kreditgeschäft gerade nicht mehr so, dass ein Kunde 10.000 € bei der DSL Bank einzahlt und die DSL Bank genau diese 10.000 € als Kredit an einen Darlehensnehmer wieder ausreicht.
Die Bank braucht für die Ausreichung eines Darlehens über beispielsweise 100.000 € zunächst ein Eigenkapital von gerade einmal 2000 €. Dies kann zum Beispiel in Form eines Guthabens auf einem Sparbuch eines anderen Bankkunden vorliegen.
Die übrigen 98.000 € erzeugt die Geschäftsbank dann im Wege der sogenannten Bilanzverlängerung und somit quasi “aus der Luft”.
Die so genannte Bilanzverlängerung bedeutet, dass auf der Aktivseite der Bilanz eine Forderung gegenüber den Kreditnehmern in Höhe von 100.000 € eingestellt wird
Auf der Passivseite (diese gibt Auskunft über die Quellen der Finanzen) wird dann eine Verbindlichkeit des Kunden eingebucht. D.h., die Bank hat sich den Darlehensbetrag in Höhe von 98.000 € aus dem Nichts selbst beschafft. Weder stammt der Betrag von einer Zentralbank oder wurde durch die Nutzung anderer Kundengelder selbst akquiriert und dann an den Kreditkunden ausgereicht. Es handelt sich schlicht um einen Buchungssatz, der erzeugt wurde. Vielmehr bezahlt der Kunde im Ergebnis nur seinen eigenen Kredit zurück. Dies wirft eine Reihe weiterer Fragen (ist dies überhaupt Geld im Sinne des BGB ?) auf, die an dieser Stelle jedoch nicht abschließend beantwortet werden können.
Die DSL Bank nahm dazu in der Weise Stellung, dass die Änderung der Zinssituation in der Zukunft ein latentes Risiko für den Darlehensnehmer berge.
Allerdings ist dies Nonsens, da derzeit ein zukünftiges Zinsrisiko eher für die Banken besteht, da zu erwarten ist, dass die ohnehin derzeit (Ende 2016) bei nahezu 0 % befindlichen Hypothekenpfandbriefzinsen sich in absehbarer Zeit wieder auf vernünftige Zinswerte einpegeln. Dies bedeutet im Ergebnis aber, dass der Schaden der Bank und folglich auch die Forderung gegenüber dem Darlehensnehmer geringer wird.
Angeblich – so die DSL Bank – wollen viele Darlehensnehmer aber nicht abwarten und das Risiko der latent höheren Nichtabnahmeentschädigung eingehen.
Logisch ist dieses Argument jedoch nicht.
Nach unserer Einschätzung gibt es mehrere rechtlich äußerst erfolgversprechende Ansätze, den Ansprüchen der Banken entgegenzutreten.
Etwas problematischer wird der Fall dann, wenn im Rahmen der Ablösung von Darlehensverträgen und insbesondere des Auslösen von Grundschulden die Zahlung von Vorfälligkeits- bzw. Nichtabnahmeentschädigungen vorausgesetzt werden, um ein Lastenfreistellung des Grundbuchs zu erreichen. In diesem Fall muss der Darlehensnehmer zunächst die von der Bank geforderte Schadenersatzsumme zahlen. Nur so kann er das Grundstück überhaupt veräußern.
Im Nachgang wäre er dann verpflichtet, seine Nichtabnahmeentschädigung von der Bank zurückzufordern. Dies bedeutete jedoch, dass er dazu den 1. Schritt machen und klagen muss.
Auch wenn die Aussichten grundsätzlich als sehr erfolgversprechend einzustufen sein dürften, verbleibt – wie in jedem gerichtlichen Verfahren – ein Restrisiko.
Dabei ist jedoch jeder Fall gesondert zu betrachten.
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Spiegelberg
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank– und Kapitalmarktrecht
Rostock