Die Errichtung von Windkraftanlagen auf Grundstücken der Gemeinde Bedarf stets einer umfassenden rechtlichen Absicherung im Rahmen eines Nutzungsvertrages. Diese Nutzungsverträge werden jedoch regelmäßig von den Windkraftprojektierern vorgelegt und sind daher-naturgemäß-eher einseitig ausgelegt. Die Gemeinde muss daher, will sie ihre Rechte gewahrt sehen, den Vertrag rechtlich prüfen lassen bzw. nach verhandeln.
Seit über 10 Jahren betreuen wir Grundstückseigentümer und darunter auch Gemeinden beim Abschluss von Nutzungsverträgen für die Errichtung von Windkraftanlagen / PV-Anlagen als auch beim Abschluss von Gestattungsverträgen für die Verlegung von Kabeln oder die Nutzung/Errichtung von Zuwegungen. Aus diesem Grunde sind uns die Vorgänge dabei sehr vertraut.
Nachfolgend sollen einige der wesentlichen Regelungspunkte in den Nutzungsverträgen vorgestellt werden, ohne dass diese Darstellung Anspruch auf Vollständigkeit hat. Jedes Windprojekt ist anders und daher sind auch die jeweiligen, tatsächlichen Gegebenheiten oder bspw. bereits abgeschlossene Vertragsverhältnisse zu berücksichtigen.
- Vertragsgegenstand, betroffene Grundstücke
Bei der Regelung des Vertragsgegenstandes sollte festgehalten werden, welcher genaue Anlagentyp ( Rotordurchmesser, Nabenhöhe; Leistung, Hersteller) errichtet werden soll. Gerade neu entwickelte Anlagen sind möglicherweise noch nicht ausgereift, gehen öfter kaputt und erfordern teurere Wartungen oder den Austausch ganzer Baugruppen zu hohen Kosten und erzielen daher geringere Erlöse. Zudem kann bei Kenntnis der geplanten Anlagengröße dann in etwa die Belastung des Grundstücks abgeschätzt werden, da große Anlagen i.d. Regel mehr Fläche für die Errichtung und die Zufahrt beanspruchen.
Die voraussichtliche Lage der Anlage sollte sich zudem aus einem vorläufigen Lageplan ergeben. Dieser konkretisiert dann vorläufig zumindest den etwaigen Standort der Anlage und den Verlauf von Wegen und Leitungen über das eigenen Grundstück. Verlassen kann man sich auf diesen aber nicht, da durch das Genehmigungsverfahren oder die Anbindungen an das Stromnetz auch noch abweichende Regelungen und Verläufe notwendig werden können. Ein guter Projektierer wird sich darüber allerdings bereits grob Gedanken gemacht haben und diese aufzeichnen können.
Wichtig ist auch, dass das eigene Grundstück richtig bezeichnet ist und nicht zu weitgehende Rechte eingeräumt werden. Weitere Flurstücke des Eigentümers, welche mit der Errichtung der Anlagen offensichtlich keine Berührung haben, sollten nicht von der vertraglichen Regelung umfasst sein bzw. nicht einer dinglichen Sicherung unterworfen werden. Derartige Eintragungen belasten das Grundbuch und erschweren unter Umständen die weitere Nutzung dieser Flurstücke.
2. Vertragslaufzeit
Bei dieser Regelung ist darauf zu achten, dass bei Vertragsschluss nicht zu lange Bindungen an den Projektierer erfolgen. Unternimmt die Firma nichts, um eine Genehmigung für die Anlage zu erreichen, so ist das Grundstück dennoch an diese Firma möglicherweise über viele Jahre gebunden. Um das zu verhindern, müssen Kündigungs- oder Rücktrittsregelungen für beide Seiten vereinbart werden. Diese müssen allerdings angemessen sein, da die Planungen von WKA bis zu ihrer tatsächlichen Errichtung schon mehrere Jahre beanspruchen können. Der Projektierer benötigt ebenfalls für einen gewissen Zeitraum Planungssicherheit. Vertragslaufzeiten von 20 Jahren / 25 Jahren sowie Verlängerungen um 1x oder 2 x 5 Jahre sind durchaus üblich.
Verzögert sich das Genehmigungsverfahren über die vereinbarten Zeiträume hinaus, so wird eine Vertragsbeendigung aus diesem Grund regelmäßig und richtigerweise ausgeschlossen. Zumindest sollte der Vertrag für diesen Fall aber eine Regelung über eine angemessene finanzielle Ausgleichszahlung an den Eigentümer vorsehen.
3. Nutzungsentgelt
Ein wesentlicher Punkt jedes Nutzungsvertrages ist die Entschädigungsregelung. Hier gibt es verschiedene Varianten, in welcher Art eine Vergütung für den Grundstückseigentümer erfolgt.
Hier sollten möglichst 3 Regelungsbereiche enthalten sein:
– Regelung bis zur Errichtung der Anlage
– Regelung ab Baubeginn bzw. Inbetriebnahme der Anlage
– Regelung von der Stillegung bis zum vollständigen Rückbau
Bis zur Errichtung der Anlage werden üblicherweise nur geringe Entschädigungen gezahlt. Oft steht noch gar nicht fest, ob die Anlage überhaupt gebaut werden darf. Für den Betrieb der Anlage sollte in der Regel eine prozentuale Vergütung an den von der Anlage erzielten Einspeiseerlösen vereinbart werden. Zudem sollten Mindestvergütungszahlungen vereinbart werden. Diese sind dann bereits im laufenden Jahr zu zahlen, prozentual erfolgt eine Abrechnung nach Ablauf des Jahres. Ergibt sich ein Überschuss zu den gezahlten Mindestvergütungen, werden diese Überschusse dann zeitnah ausgezahlt. Hat die Anlage weniger verdient (durch Stillstand etc.), behält der Eigentümer dennoch diese Mindestvergütung. Die Höhe der Zahlungen hängt stark von der Ergiebigkeit des Standtortes und auch vom Anlagentyp ab. Diesbezüglich haben die die Anlage errichtenden und planenden Firmen grundsätzlich einen Wissensvorsprung, da sie über Windprognosen verfügen und somit in etwa abschätzen können, welchen Ertrag eine Anlage erzielen wird.
Daneben werden üblicherweise aber auch die Verlegung von Leitungen in das Grundstück sowie die Erstellung und Nutzung von Zuwegungen und Kranstellflächen einmalig bzw. jährlich nach qm vergütet. Mittlerweile etabliert sich, dass Regelungen bezüglich der Zuwegungen und der Kabelverlegung in gesonderten, sogenannten Gestattungsverträgen geregelt werden. Inhaltlich sind diese relativ gleichlautend mit Nutzungsverträgen, sind jedoch speziell auf die Eigenheiten der Wegeplanung und der Kabelverlegung abgestimmt.
4. Zahlungsfristen
Auch diese Punkte verdienen es, aufmerksam gelesen werden. Oft fehlen Regelungen zur Zahlung von Zinsen bei Zahlungsverzug vollständig, bei anderen beginnen sie erst nach einem bestimmten Zeitraum. Eine Regelung, dass die Endabrechnung unter Vorlage von Abrechnungen bis zum 31. März des Folgejahres erfolgen sollte, ist grundsätzlich marktüblich.
5. Kündigungsregelungen
Dieser Bereich ist bedeutsam, da hier geregelt wird, welche Verhaltensweisen der Parteien durch eine Vertragskündigung sanktioniert werden sollen. Wichtig ist, dass eine klare Kündigungsregelung enthalten ist, falls nicht rechtzeitig mit der Bau der Anlage begonnen wird. Aber auch für den Fall verspäteter Zahlungen müssen sich hier zwingend Regelungen finden. Es empfiehlt sich, die Kündigungsgründe so konkret wie möglich darzustellen. Zugunsten des Eigentümers empfiehlt sich beispielsweise – wie bei der Insolvenz der Firma PROKON deutlich wurde – sich auch ein Recht zur Kündigung für den Fall der Insolvenz der Projektfirma vorzubehalten. Ob das Recht dann tatsächlich ausgeübt wird, ist zunächst erst einmal ohne Belang.
6. Versicherung, Rückbau – Bürgschaft
Der Vertrag muss zudem stets nachzuweisende Versicherungen vorsehen, welche die aktuellen Versicherungssummen und Schadensbilder abdecken. Daneben sollte aufgrund der langen Laufzeit der Verträge in regelmäßigen Abständen auch eine Überprüfung der Rückbausummen und eine Anpassung im Vertrag bei Differenzen vereinbart werden. Die Höhe der Rückbaubürgschaft muss sich an den tatsächlich entstehenden Kosten eines Rückbaus für die spezielle Anlage orientieren.
7. Rückbau, Übertragung
Ein ganz wesentlicher Punkt liegt zum Ende der Vertragslaufzeit und im Falle eine Stilllegung der Anlage. Diese Fixpunkte sind ganz genau zu definieren. Außerdem muss sichergestellt werden, dass nach Ablauf der Nutzungszeit die Anlage auch zügig abgebaut und der Urzustand wieder hergestellt wird. Der Eigentümer kann sich auch vorbehalten, dass bestimmte Dinge wie bspw. die Zuwegung auf seinem Grundstück ganz oder zum Teil verbleibt.
Auch die im Grundbuch vorgenommenen Eintragungen müssen zeitnah gelöscht werden, was unbedingt zu vereinbaren ist. Es muss klar sein, dass ein Rückbau den ursprünglichen Zustand wieder herstellt und auch eine gleiche Bodenqualität wie bei Baubeginn wieder in die Baugruben eingebracht wird. Zudem muss geregelt sein, wo der bei Baubeginn anfallende überschüssige Mutterboden gelagert wird.
Augenmerk sollte man zudem auch auf die Regelung zur Übertragung des Vertrages richten. In der Regel können die Projektgesellschaften die Verträge ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers übertragen/verkaufen. Hier sollte – soweit möglich – mit einer Zustimmung vorgebeugt werden.
Über dies sollten Eintragungen nach Vertragsunterzeichnung nur dann erfolgen, sofern diese auch tatsächlich für den Fortschritt des Projektes notwendig sind. Anderenfalls haben sie als Eigentümer im Grundbuch bspw. eine Vormerkung stehen, welche sich im Extremfall nur äußerst schwer bzw. nur mit Zustimmung der Gegenseite wieder löschen lassen. Dies sollte vermieden werden.
9. Fazit
Es ist festzuhalten, dass jeder Nutzungsvertrag genau geprüft werden muss. Auf den ersten Blick bergen der Verträge mehr Chancen als Risiken. Die Risiken zeigen sich aber auch hier erst dann, wenn die Anlage steht, nicht funktioniert bzw. wenn sie abgebaut werden muss oder wenn Zahlungen ausbleiben – also bei Problemen. Für diese Fälle muss vertraglich vorgesorgt werden, damit sie als Eigentümer nicht rechtlos dem Treiben der Windkraftfirma auf Ihrem Grund und Boden zusehen müssen.
Nicht zuletzt ist die rechtliche Prüfung auch für die rechtsverbindlich unterzeichnenden Gemeindevertreter wichtig. Denn letztlich ist mit dem Nachweis der fundierten, fachlichen Beratung zu dem abgeschlossenen Nutzungsvertrag die rechtliche Entlastung möglich, falls es zu Schadensfällen kommt und eine Haftung der Verantwortlichen Vertreter der Gemeinde im Raum steht.
Die hier vorgenommene Darstellung ist – wie bereits oben angekündigt – keineswegs als abschließend anzusehen.
Eine Reihe weiterer Punkte in den Verträgen sind ebenfalls zu prüfen und gegebenenfalls nachzuverhandeln. Jeder Vertrag ist anders und daher gesondert auf die Richtigkeit und Ausgewogenheit seiner Regelungen hin zu überprüfen.
Geben Sie Ihren Vertrag daher einem Fachmann in die Hand !
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Holger Spiegelberg, Rechtsanwalt
Energierecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Rostock