Ein Darlehen, welches mit einem festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen wurde und welches durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, kann unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen vorzeitig gekündigt werden, sofern der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse daran hat.
Für diese vorzeitige Ablösung des Darlehens kann die Bank jedoch eine Entschädigung, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, verlangen.
Die Abrechnungen der Banken sind oft undurchsichtig und zudem auch falsch.
Voraussetzung für eine vorzeitige Kündigung des Darlehens
Voraussetzung für die Forderung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist, dass der Darlehensvertrag für einen bestimmten Zeitraum einen festen Zinssatz vorsieht und das Darlehen des Weiteren durch ein Grundpfandrecht, d.h. eine Grundschuld oder eine Hypothek, gesichert ist. Unter Einhaltung der Fristen des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann der Darlehensnehmer einen solchen Darlehensvertrag vorzeitig kündigen, wenn er daran ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Darlehensnehmer das zur Sicherung des Darlehens verwendete Sicherungsgut (Haus, Schiff etc.) anderweitig verwerten will.
Bei diesem Bedürfnis kommt es nicht auf den Beweggrund an. Der Anspruch auf vorzeitige Vertragsbeendigung kann daher sowohl aus privaten Gründen (Ehescheidung, Arbeitslosigkeit, Überschuldung etc.) als auch bei der Wahrnehmung einer günstigen Verkaufsoption gegeben sein. Auch eine Gelegenheit zur zinsgünstigen Umschuldung ist grundsätzlich ein berechtigtes Interesse.
Die Bank hat im Falle der vorzeitigen Beendigung jedoch einen Anspruch auf Schadenersatz, welcher eben als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet wird.
Sofern es trotz Abschluss eines Vertrages bislang nicht zur Auszahlung der Darlehensmittel gekommen ist, spricht man auch von einer sogenannten Nichtabnahme-Entschädigung.
Geht die Initiative zur Ablösung des Darlehens allein vom Kreditinstitut aus, so steht dieser in einem solchem Fall kein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung zu.
Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
Noch einmal festzuhalten ist, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung von Banken dann verlangt werden darf, wenn ein fester Zinssatz vereinbart worden ist.
a) Sondertilgungen, höhere Tilgungsleistungen
Bei der Berechnung der Entschädigung muss die Bank unterstellen, dass – sofern ein Sondertilgungsrecht vereinbart wurde – alle Sondertilgungen als geleistet zu unterstellen sind. Nur das, was unter Abzug der Sondertilgung dann verbleibt, darf in die Berechnung der Entschädigung bezogen werden.
Gleiches gilt auch dann, sofern im Darlehensvertrag die Möglichkeit der Erhöhung der Tilgungsleistung vereinbart wurde. Auch hier muss unterstellt werden, von dieser Option wäre Gebrauch gemacht worden.
Im Ergebnis ist die Vorfälligkeitsentschädigung meistens dann doch viel höher, als viele Darlehensnehmer es bei einer vorzeitigen Tilgung des Darlehens erwarten. Dies hält, gerade wenn die Darlehen erst kurze Zeit laufen, viele von einer vorzeitigen Beendigung des Darlehensverhältnisses ab.
b) Zusammensetzung der Vorfälligkeitsentschädigung
Im Grunde genommen besteht die Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Zinsschaden und einer Bearbeitungsgebühr. Der Zinsschaden errechnet sich aus einem Vergleichszins.
Im Ergebnis ist es beabsichtigt, die Bank wirtschaftlich so zu stellen, wie sie stünde, wenn das Darlehen für den ursprünglich vereinbarten Zeitraum fortgeführt und mit Zinsen bedient worden wäre.
Grundsätzlich ist der Bank der Ausgleich eines Zinsmargenschadens als auch eines etwaigen Zinsverschlechterungsschadens zuzubilligen.
Der Zinsmargenschaden entspricht dem entgangenen Nettogewinn aus dem vorzeitig abgelösten Darlehen. Bei seiner Bemessung ist von der Differenz der zwischen den vereinbarten Darlehenszinsen und den Refinanzierungskosten der Bank auszugehen.
Davon abzuziehen sind jedoch grundsätzlich mit in den Zins einberechneten Risikoprämien, da die Bank das Laufzeit- bzw. ausfallrisiko des Darlehens nun nicht mehr tragen muss.
Ein Zinsverschlechterungsschaden entsteht, wenn die Bank das vorzeitig zurückerhaltene Darlehenskapital für die Restlaufzeit des abgelösten Darlehens nur zu einem niedrigerem als dem Vertragszins wieder ausleihen kann. Dieser Schaden ist auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Vertragszins und dem Wiederausleihzins zu berechnen.
Sowohl Zinsmargenschäden als auch Zinsverschlechterungsschäden sind Schadensbeträge, die sich für die Gesamtdauer der rechtlich geschützten Zinserwartung ergeben und auf den Zeitpunkt der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung abzuzinsen sind.
Nach mehreren BGH Urteilen kann eine Bank den finanziellen Nachteil, der ihr durch die vorzeitige Ablösung eines Darlehens entsteht, auf unterschiedliche Weise berechnen. BGH Entscheidung vom 01.07.1997)
Aktiv –Aktiv –Methode (Neuausleihung des Darlehensbetrages)
Bei dieser Methode wird der früher zurückerhaltene Darlehensbetrag von der Bank erneut als Darlehen ausgegeben. Kann die Neuausreichung des Darlehens nur mit einem geringeren Zinssatz erfolgen, entsteht der Bank wegen der Zinsdifferenz ein Schaden. Daneben ersteht ein sog. Zinsmargenschaden, der Gewinnausfall der Bank. Dieser ist um nicht mehr notwendige Risikokosten und Verwaltungsgebühren zu reduzieren – auf die Netto-Zinsmarge. Diese Methode wird, da sie für den Darlehensnehmer die oft günstigere wäre, von der Bank kaum angewandt.
Aktiv-Passiv-Methode (Anlage des Darlehensbetrages in Hypothekenpfandbriefen)
Bei dieser Methode werden alle zukünftig ausfallenden Darlehensraten gemäß des Tilgungsplanes anhand eines Zahlungsstrommodells erfasst. Die Wiederanlage des Darlehensbetrages erfolgt in laufzeitgleiche Anlageprodukte. Dabei seine die Zinssätze von Hypothekenpfandbriefen in Ansatz zu bringen (BGH, Urteil vom 30.11.2004). Diese werden durch die Dt. Bundesbank veröffentlicht.
Nach den derzeitigen Entscheidungen des BGH sind dann noch die nicht benötigten Risiko- und Verwaltungskosten in Abzug zu bringen. Dabei sind Risikokosten nicht zu beanstanden, sofern diese in einer Spanne zwischen 0,014 bis 0,06 % der Darlehenssumme liegen. Dabei kommt es im Ergebnis auf die für den konkreten Fall vereinbarten Risikorenditen mitent-scheidend an. Verwaltungskosten sind mit ca.30 € pro Jahr nicht zu beanstanden.
Für die Bearbeitung der vorzeitigen Ablösung des Darlehens und der berechnung darf die Bank zudem eine Bearbeitungsgebühr verlangen. Beträge von 100-200 € gelten als angemessen.
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