Bank / Sparkasse verlangt die Nachbesicherung eines Darlehens oder der Geschäftsverbindung – zu Recht ?

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Üblicherweise lässt sich jede Sparkasse / Bank bei der Vergabe eines Darlehens Sicherheiten bestellen. Als banktaugliche Sicherheiten – bei denen es in der Regel um zügige Verwertung geht – kommen Grundschulden, Bürgschaften, Abtretung von Sparguthaben, Aktiedepots etc. in Betracht.
Die Bank wird diese Sicherheiten bei Vertragsschluss bewerten. Genügt der Bank der Wert der gestellten Sicherheiten zur Besicherung des Darlehens, wird sie dieses an den Bankkunden auszahlen.

1.

Unter Umständen steht der Bank jedoch ein Anspruch darauf zu, diese Sicherheiten auch nachträglich zu verstärken. Dies kommt im wesentlichen in zwei Konstellationen vor:

a) die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers verschlechtern sich bzw. es droht eine solche Verschlechterung

b) der Wert der gestellten Sicherheit verschlechtert sich bzw. droht sich zu verschlechtern

Diese 2 Kriterien sind jedoch nicht abschließend. Weitere vergleichbare Umstände sind denkbar.

 

2.

Dieser Anspruch auf Nachbesicherung ergibt sich regelmäßig aus den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (bei den Sparkassen Nr. 22 der AGB, bei Banken Nr. 13 Abs.2). Auf dieser Grundlage kann die Bank daher den Darlehensnehmer bei einer Risiko-Veränderung auffordern, seine Sicherheiten zu verstärken. Regelmäßig wird die Bank dabei eine Frist setzen. Die Länge der Frist ist dabei von den Umständen des Einzelfalls abhängig.
Grundsätzlich muss die Bank jedoch darauf hinweisen, dass für den Fall der nicht fristgerechten Verstärkung der Sicherheiten eine fristlose Kündigung der gesamten Geschäftsbeziehung oder gegebenenfalls auch nur von Teilen davon möglich ist.
Vergisst die Bank diesen Hinweis, wäre eine dann folgende Kündigung unwirksam. Allerdings kann dieser Mangel durch eine neuerliche Fristsetzung zur Verstärkung der Sicherheiten natürlich geheilt werden.

3.

Der Nachbesicherungsanspruch kann von der Bank bereits dann geltend gemacht werden, wenn nur eine Verschlechterung entweder in den Verhältnissen des Kreditnehmers oder in Bezug auf die gestellten Sicherheiten droht.
Die Anforderungen bei einer Nachbesicherung sind daher weitaus geringer als für den Fall einer sofortigen, außerordentlichen Kündigung.

4.

Der Nachbesicherungsanspruch kann nur dann entfallen, wenn er durch einen gesonderten Vertrag mit der Bank ausgeschlossen oder teilweise beschränkt wurde.
Praktisch relevant wird dies beispielsweise, wenn die Bank ein Darlehen ohne jegliche Sicherung ausreicht. In diesem Fall hat sie keinen Anspruch auf die Nachbesicherung. Ist die Bestellung von Sicherheiten im Vertrag ausdrücklich auf lediglich eine Sicherheit beschränkt, scheidet eine Nachbesicherung ebenfalls aus.

5.

Bedeutsam kann diese Nachbesicherung für Eigenheimbesitzer werden. Die Bank ermittelt auf Grundlage der Beleihungswert-Verordnung den Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist der Wert, mit welchem die Bank bei einer Verwertung der Immobilie rechnet. Dieser orientiert sich grundsätzlich am aktuellen Verkehrswert. Gemäß der Beleihungswert – Verordnung ist an sich ein durchschnittlicher Wert des Objektes in Ansatz zu bringen, um eventuelle Schwankungen in den Jahren mit zu berücksichtigen. Aus diesem Grund werden Immobilien zumeist nur mit etwa 80 % ihres Verkehrswertes bewertet. Die Bewertung soll letztendlich für die gesamte Laufzeit des Darlehens gelten. Die übrigen 20 % sind die Sicherheitsreserve der Bank.

Es ist zukünftig nicht ausgeschlossen, dass es zu einer erheblichen Abwertung gerade von Immobilien kommt. Im Jahre 2008 hat dies bereits auf dem Immobilienmarkt in den USA in erheblichem Ausmaße stattgefunden. Die Wahrscheinlichkeit, dass dies in Deutschland ebenfalls passiert, ist in Anbetracht der weltweiten Verschuldung und des zu erwartenden weltweiten Abbaus von Arbeitsplätzen und damit einhergehende Arbeitslosigkeit durchaus gegeben. Im Falle einer Massen-Arbeitslosigkeit werden Immobilienkredite in erheblichem Umfang nicht bedient werden können und es kann dann zu einem erheblichen Wertverfall der übrigen Immobilien kommen.
In diesem Fall ist es durchaus möglich, dass die Bank eine Nachbesicherung verlangt.

Für diesen Fall sollte eine Verhandlung mit der Bank stattfinden. Gerade bei 100 % Finanzierung hat die Bank ganz bewusst gegen die Beleihungswert -Richtlinien agiert und und ist unter Umständen mit dem Nachbesicherungsanspruch ausgeschlossen.

6.

Abschließend ist anzumerken, dass die Bank/Sparkasse bei Ausübung ihres Rechts auf Verstärkung von Sicherheiten an die Grundsätze von Treu und Glauben gebunden sind. Sie hat im Rahmen der Billigkeit auf die schutzwürdigen Belange des Kunden Rücksicht zu nehmen. Der Kredit darf zumindest nicht ohne besonderen Anlass entzogen und die Finanzierung des Objekts gefährdet werden. Bei Sparkassen, die in der Rechtsform der Anstalt des öffentlichen Rechts organisiert sind, ist zudem eine Beachtung der Regelungen im Grundgesetz erforderlich.

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Holger Spiegelberg
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank– und Kapitalmarktrecht
Rostock

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