Der Brief kommt oft ohne Vorwarnung. Der Projektierer — oder der inzwischen eingesetzte Betreiber — teilt dem Grundstückseigentümer mit, dass die bisher vereinbarte Vergütung für die Nutzung seines Ackerlandes „nicht mehr wirtschaftlich darstellbar” sei. Man wolle die Konditionen „anpassen”. Manchmal ist der Ton freundlich, manchmal kommt er mit konkreten Zahlen, manchmal verbunden mit der Andeutung, das Projekt andernfalls aufzugeben oder umzustrukturieren.
Dieser Vorgang ist kein Einzelfall. Er gehört inzwischen zu den wiederkehrenden Erscheinungen im deutschen Wind- und Solarenergiemarkt, insbesondere nach der Abkehr vom festen EEG-Einspeisevergütungssystem hin zu Ausschreibungsmodellen, in Phasen steigender Betriebskosten und im Zuge von Repowering-Maßnahmen oder der Ablösung von Projektierern durch Fondsgesellschaften und institutionelle Investoren.
A. Die vertragsrechtliche Ausgangslage
- Der Nutzungsvertrag als Grundlage
Grundlage der Rechtsbeziehung ist in aller Regel ein privatrechtlicher Nutzungsvertrag/Gestattungsvertrag — je nach Ausgestaltung als Pachtvertrag (§§ 581 ff. BGB), Mietvertrag (§§ 535 ff. BGB) oder schuldrechtliche Dienstbarkeitsvereinbarung, häufig kombiniert mit einer dinglichen Sicherung durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) oder Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) im Grundbuch.
- Grundsatz: pacta sunt servanda
Das deutsche Vertragsrecht kennt als Kardinalprinzip den Grundsatz der Vertragstreue. Eine einvernehmlich getroffene Vergütungsregelung kann einseitig — also ohne Zustimmung des Eigentümers — grundsätzlich nicht abgeändert werden. Möchte der Projektierer die Vergütung senken, ist er darauf angewiesen, dass der Eigentümer einer entsprechenden Vertragsänderung zustimmt. Eine bloße Mitteilung, die Vergütung werde ab einem bestimmten Datum reduziert, entfaltet keine Rechtswirkung.
B. Typische Begründungen des Projektierers — und ihre rechtliche Bewertung
- „Die Einspeisevergütung ist gesunken” (EEG-Argument)
Das EEG-Risiko ist ein typisches unternehmerisches Risiko des Projektierers. Wer einen Nutzungsvertrag mit einer festen Vergütung abschließt, trägt das Markt- und Regulierungsrisiko selbst. Der Eigentümer hat auf EEG-Veränderungen keinen Einfluss und war am Ursprungsgeschäft mit dem Netzbetreiber nicht beteiligt.
- Wirtschaftlichkeitsklausel im Vertrag
Solche Klauseln sind häufig unwirksam, wenn sie formularmäßig verwendet werden, weil sie den Eigentümer unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB): Der Eigentümer trägt dauerhaft eine dingliche Belastung seines Grundstücks — eine Vergütungsreduzierung nach Belieben des Betreibers ist mit dem Grundgedanken des Pacht-/Mietrechts unvereinbar. Einseitige Absenkungen auf Basis unklarer Klauseln sind rechtswidrig.
3. Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)
§ 313 BGB setzt hohe Hürden voraus. Absinkende Energiepreise oder sich verschlechternde EEG-Konditionen sind dem Projektierer in der Regel zuzurechnen: Er ist der wirtschaftlich erfahrenere Marktteilnehmer, hat das Projekt konzipiert und die wirtschaftlichen Annahmen selbst getroffen. Ein allgemeines Marktrisiko begründet keinen Anpassungsanspruch (BGH, Urt. v. 01.02.2012 – VIII ZR 307/10). Nur in absoluten Ausnahmefällen — etwa bei gesetzlich angeordneter, vollständiger Beseitigung der Einspeisevergütung ohne jede Kompensation — käme eine Anpassung in Betracht.
4. Repowering / Umstrukturierung des Projekts
Repowering führt nicht automatisch zu einer Vertragsänderungspflicht des Eigentümers.
Im Gegenteil:
Durch Repowering steigen regelmäßig die Einspeiseerlöse erheblich. Eine Vergütungssenkung ist in diesem Kontext sachlich nicht begründbar — in Betracht käme vielmehr eine Anpassung zugunsten des Eigentümers (erhöhte Flächennutzung, höhere Anlagenleistung, größerer Eigentumseingriff, Anpassung der Dienstbarkeiteneintragung).
C. Handlungsoptionen des Eigentümers
- Verweigerung der Zustimmung — der stärkste Rechtsbehelf
Die wichtigste und rechtlich sicherste Option ist die schlichte Verweigerung jeder einvernehmlichen Vertragsänderung. Da der Projektierer auf die Zustimmung angewiesen ist, kann er die Vergütung nicht einseitig reduzieren.
Wichtiger Hinweis für die Eigentümer:
Eine vorbehaltlose (sprich: ohne Widerspruch) Entgegennahme einer reduzierten Zahlung über längere Zeit kann als konkludente Zustimmung zur Vertragsänderung gewertet werden. Rechtliche Beratung ist hier unverzichtbar.
- Schriftliche Klarstellung und Vorbehalt
Sobald der Projektierer eine Reduzierung ankündigt oder die Zahlung kürzt, sollte der Eigentümer unverzüglich schriftlich:
– jede Vertragsänderung verweigern,
– Zahlungen nur unter ausdrücklichem Vorbehalt annehmen,
– zur vollständigen Nachzahlung des Differenzbetrags auffordern,
– eine angemessene Frist (7-14 Tage) setzen.
- Gerichtliche Durchsetzung der Vergütung
Zahlt der Projektierer trotz Widerspruchs nicht vollständig, stehen zur Verfügung:
a) Klage auf rückständige Vergütung** — dreijährige Regelverjährung (§ 195 BGB), beginnend mit Schluss des Fälligkeitsjahres (§ 199 Abs. 1 BGB).
b) Außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB analog; §§ 594e, 581 Abs. 2 BGB) bei dauerhafter Zahlungsverweigerung — mit Anspruch auf Räumung und Rückgabe des Grundstücks sowie Schadensersatz.
Aber Vorsicht:: Die außerordentliche Kündigung sollte wohlüberlegt sein; bei laufenden Anlagen bestehen häufig weitere vertragliche Verflechtungen (Rückbauklauseln, Wegerechte), die komplex abzuwickeln sind.
c) Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB — die eigenmächtige Vergütungsreduzierung stellt eine Pflichtverletzung dar und begründet Schadensersatz (z.B. Erstattung von Rechtsanwaltskosten).
d) AGB-Kontrolle vertraglicher Klauseln (AGB = Allg. Vertragsbedingungen)
Wurde der Nutzungsvertrag formularmäßig vom Projektierer gestellt, unterliegen sämtliche Klauseln der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Unwirksam können insbesondere sein:
– Klauseln mit einseitigem Recht zur Vergütungsreduzierung,
– unklare umsatzbezogene Kopplungen ohne definierte Formel,
– Zustimmungspflichten des Eigentümers zu Vertragsänderungen unter Druck.
Unwirksame Klauseln werden durch das dispositive Gesetzesrecht ersetzt — regelmäßig die für den Eigentümer günstigere Lösung.
- Grundbuchrechtliche Absicherung der Vergütung
Ist die Vergütung durch eine Reallast (§ 1105 BGB) im Grundbuch gesichert, wirkt der Anspruch auch gegenüber Rechtsnachfolgern (neuen Betreibern, Kaufinteressenten, Insolvenzverwaltern). Fehlt eine solche dingliche Sicherung, sollte ihre Eintragung aktiv verhandelt werden — spätestens dann, wenn sich Zahlungsschwierigkeiten oder Umstrukturierungen abzeichnen.
D. Strategie bei Verhandlungsangeboten
Verhandlungen können sinnvoll sein — aber nur unter klaren Bedingungen:
– Keine Zustimmung ohne Gegenleistung (z.B. Vertragsverlängerung, Einmalzahlung, höhere Erlösbeteiligung, Verbesserung der Grundbucheintragung)
– Transparenz einfordern — Wirtschaftlichkeitsberechnungen plausibilisieren; ggf. besteht ein Bucheinsichtsrecht (§ 259 BGB analog)
– Schriftform für alle Ergebnisse wahren
– Niemals Blanko-Unterschriften ohne vollständige anwaltliche Prüfung unter Schriftstücke.
Die Anwaltskosten werden oftmals durch den Projektierer selbst übernommen,
E. Besondere Konstellation: Betreiberwechsel und Insolvenz
Wurde der Windpark nach Fertigstellung an einen Betreiber oder Fonds veräußert, tritt dieser nicht automatisch in den Nutzungsvertrag ein — es bedarf einer ausdrücklichen Vertragsübernahme (§ 415 BGB). Fehlt diese, bleibt der ursprüngliche Projektierer Schuldner.
Im Insolvenzfall gilt § 108 InsO: Miet- und Pachtverhältnisse bleiben mit Wirkung für die Insolvenzmasse bestehen; der Insolvenzverwalter kann aber kündigen (§ 109 InsO). Eine Reallast ist insolvenzfest und bietet hier entscheidenden Schutz.
Dazu wird in deinem gesonderten Beitrag besprochen
F. Fazit
Wenn der Projektierer oder Betreiber die Vergütung senken will, steht der Grundstückseigentümer nicht schutzlos da — im Gegenteil. Der vertragsrechtliche Ausgangspunkt ist klar: pacta sunt servanda – d.h. Verträge sind einzuhalten. Einseitige Reduzierungen sind rechtswidrig, Anpassungsansprüche nach § 313 BGB scheitern regelmäßig an den hohen tatbestandlichen Voraussetzungen, und die AGB-Kontrolle kann für den Eigentümer vorteilhaft wirken.
Entscheidend ist schnelles Handeln:
Jede Zahlung unterhalb der vereinbarten Vergütung sollte unverzüglich schriftlich gerügt und nur unter Vorbehalt angenommen werden. Rechtliche Beratung ist in diesem Stadium keine Kür — sie ist die Grundlage jeder sachgerechten Entscheidung über Verweigerung, Nachverhandlung oder gerichtliche Durchsetzung.
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Holger Spiegelberg, Rechtsanwalt
Energierecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht