Bundesgerichtshof BGH verweigert Commerzbank Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung – Klausel zur Berechnung bei Immobilienkredit undeutlich

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Bereits beim Landgericht Frankfurt und in der Berufungsinstanz beim Oberlandesgericht Frankfurt am 1.7.2020 hatte die Commerzbank in diesem Rechtsstreit verloren. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof im Verfahren der sogenannten Nichtzulassungsbeschwerde (Aktenzeichen XI ZR 320/20 vom 6. Juli 2021) Einwände der Commerzbank gegen die Richtigkeit der vorhergehenden Urteile zurückgewiesen. Die Entscheidung ist somit rechtskräftig

Die Rechtsprechung betrifft Darlehensverträge, welche nach dem 21. März 2016 rechtsgültig zustande gekommen sind. Mit diesem Zeitpunkt beginnt die aktuell geltende Wohnimmobilienkreditrichtlinie, welche den Banken auferlegt, korrekt und insbesondere verständlich Angaben in den Darlehensvertrag zu übernehmen und bspw. auch nachvollziehbar über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu informieren. Gelingt der Bank diese ordentliche Belehrung nicht und macht sie insbesondere nur unzureichende Angaben zu der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, steht der Bank/Sparkasse keinerlei Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung zu, § 502 Abs. 2 BGB.

Die im Streitfall vor angelegten Verträge der Commerzbank waren an dieser Stelle nicht eindeutig, da der konkrete Rechenweg und die dabei anzuwendenden Formeln nicht eindeutig dargestellt wurden.

Nach unserer Einschätzung sind viele Immobiliendarlehensverträge, welche von den Banken seit diesem oben genannten Zeitpunkt abgeschlossen wurden, hinsichtlich der Belehrung zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung fehlerhaft, angreifbar. Die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kann daher unter Umständen vermieden werden. Dies bleibt jedoch einer abschließenden Prüfung jedes Einzelfallsvorbehalten, bei der auch die konkrete Situation des Darlehensnehmers stets berücksichtigt werden muss.

Sollte die Bank insbesondere beim Verkauf der Immobilie die Grundschuld nur bei vollständiger Vorabzahlung von Darlehens – Restvaluta und Vorfälligkeitsentschädigung freigeben, ist zwingend der Bank gegenüber schriftlich zu erklären, dass Sie sich die Rechte auf Rückforderung und Überprüfung vorbehalten. Andernfalls könnte man in der Zahlung ein Anerkenntnis der Forderung der Bank auf Vorfälligkeit sehen und eine nachfolgende Rückforderung der bereits gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung könnte ausgeschlossen sein.

Prüfen Sie dies stets fachkundig!

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Holger Spiegelberg
Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Bank– und Kapitalmarktrecht
Rostock


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