Gestattungsverträge für die Verlegung von Kabeln auf Grundstücken

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Der Ausbau des Energienetzes, der Ausbau des Kommunikationenetzes sowie der Anschluss von Windkraftanlagen und Solaranlagen an das Stromnetz zur Einspeisung der gewonnenen Energie machen es erforderlich, dass dafür neue Leitungen verlegt werden müssen. Die Verlegung derartiger Leitungen bedarf jedoch der Zustimmung der von der Verlegung betroffenen Grundstückseigentümer. Dies können sowohl Privatpersonen sein, aber auch Städte, Kommunen und Gemeinden. Zu diesem Zweck und zur rechtlichen Absicherung werden dafür sogenannte Gestattungsverträge abgeschlossen. Regelmäßig kommen Drittfirmen auf die Grundstückseigentümer zu, welche für das Verlegen dieser Leitungen die Gestattungsverträge mit den Grundstückseigentümern verhandeln, abschließen und somit die Voraussetzungen für das Verlegen der Leitungen schaffen.

Diese Gestattungsverträge sind in der Regel sehr langfristig angelegt und beinhalten nicht unbedeutende Rechte und Pflichten für beide Parteien.

Daher empfehlen wir dringend, vor Unterzeichnung eines solchen Vertrages sich unbedingt rechtlich zu informieren, ob die vereinbarten Regelungen auch auf längere Sicht ausreichend sind, die Rechte des Grundstückseigentümers zu wahren.

Nachfolgend werden wir einige Positionen aufgreifen, welche in diesen Verträgen häufig vorkommen und zu beachten sind. Diese Aufzählung ist allerdings nicht abschließend, da je nach individuellen Gegebenheiten weitere besondere Vorkommnisse zu berücksichtigen sind.

  1. Vertragsgegenstand

Im Vertragsgegenstand wird dargestellt, welche Grundstücke betroffen sind und welche konkrete Nutzung auf diesem Grundstück vorgesehen ist, insbesondere, wo die Leitungen verlaufen sollen.
Zudem ist geregelt, welche Tätigkeiten die Verlegefirma auf den Flächen des Grundstückseigentümers mit welchen Maschinen etc. ausführen darf. Denn sehr häufig werden die Flächen landwirtschaftlich genutzt und mit der Kabelverlegung sollte möglichst keine wesentliche Beeinträchtigung der Bewirtschaftung verbunden sein.

2. Dokumentation

Wir halten es für wichtig, dass vor und nach der abgeschlossenen Verlegung eine Dokumentation über den Zustand des Grundstückes vorgenommen wird. Nur so können Probleme, welche im Zusammenhang mit den Arbeiten auftauchen bzw. später auftauchen, einvernehmlich geklärt werden. Insbesondere ist auch darauf zu achten, dass durch die Arbeiten keine Beeinträchtigung der Dränageanlagen erfolgt bzw. diese in ihrer Funktion wiederhergestellt wird.

3. Laufzeit und Vergütung

Einige dieser Verträge sind ohne konkrete Laufzeit ausgestaltet, was wir allerdings nicht für sinnvoll erachten und für die konkrete Angabe einer Laufzeit plädieren. Dies kann bspw. in Abhängigkeit der jeweiligen Nutzung der Leitung erfolgen.

Die Zahlung eines Nutzungsentgeltes ist absolut üblich und wird in Euro pro Meter und unter Berücksichtigung der Länge des über das Grundstück verlaufenen Kabels und somit des Kabelgrabens berechnet. In der Regel ist die Zahlung einmalig, da nach dem Verlegen des Kabels dieses keine Beeinträchtigung für das Grundstück darstellt.

Die Höhe der Vergütung ist dabei ebenfalls in Abhängigkeit von Örtlichkeit und Nutzungsart mit dem Nutzer auszuhandeln.

4. Kündigungsmöglichkeiten

Gestattungsverträge sind in der Regel nicht ordentlich fristgemäß kündbar. Lediglich bei Vorliegen eines besonderen Grundes, bspw. bei der erheblichen Verletzung einer vertraglichen Verpflichtung, kann eine Kündigung rechtmäßig sein und durch den Grundstückseigentümer erklärt werden.

5. Eintragung einer Grundschuld

Genauso übelich ist es auch, dass für die Nutzungsrechte auf dem Grundstück durch die Nutzerin eine Grunddienstbarkeit eingetragen wird. Diese Grunddienstbarkeit dient der Absicherung des Nutzers, um somit eine rechtssichere Nutzung insbesondere gegenüber der die Leitungsverlegung finanzierenden Bank zu gewährleisten, aber auch um sicherzustellen, dass nicht ohne Weiteres vertragliche Rechte durch Kaufvorgänge verloren gehen. Durch die Eintragung im Grundbuch ist für den Nutzer eine starke Rechtsposition gegeben, weshalb es zwingend erforderlich ist, an dieser Stelle genau zu prüfen, welchen inhaltlichen Umfang die bestellte Dienstbarkeit hat. Nachträgliche Änderungen sind nur schwer durchsetzbar.

6. Rechtsnachfolge, Übertragung

Sowohl für den Grundstückseigentümer als auch für den Nutzer ist es wichtig, Regelungen zu treffen, welche für den Fall der Übertragung von Rechten aus dem Vertrag gelten sollen. So kann es passieren, dass das Grundstück übertragen/verkauft wird und dabei gesichert werden soll, dass der Käufer die vertraglichen Rechte mit übernimmt. In gewisser Weise ist bereits durch eine bestellte Grunddienstbarkeit eine Sicherung des Nutzers erfolgt.

Für den Grundstückseigentümer heißt es, sich ein Mitspracherecht zu sichern, um stets klar zu wissen, welcher Vertragspartner ihm gegenüber sitzt. Durch häufig anzutreffende Verkaufsvorgänge ist schnell der Überblick zu verlieren, wer an sich der aktuelle Nutzer ist und gegen wen sich Ansprüche richten.

7. Lageplan

Es empfiehlt sich, dass man einen aussagekräftigen Lageplan als Anlage zum Vertrag mit dazu nimmt, um Unklarheiten bezüglich des geplanten Verlaufes weitestgehend auszuschließen. In der Regel wird die die Nutzung beabsichtigende Firma einen derartigen Lageplan vorlegen, wobei dieser häufig recht unkonkret ist und daher der Spezifizierung bedarf.

8. anwaltliche Prüfung, Kostenübernahme

Aus unserer Sicht empfiehlt es sich in jedem Fall, fachlich versierten Rat bspw. eines auf derartige Vertragsprüfungen spezialisierten Anwaltes einzuholen. In der Regel werden die dabei entstehenden Kosten von der Gesellschaft, welche die Leitung verlegen will, auch übernommen, sodass die rechtliche Prüfung den Grundstückseigentümer im Ergebnis kein Geld kosten würde. Dies ist aber in jedem Einzelfall abzustimmen.

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Holger Spiegelberg

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrech
Kanzlei für Energierecht

Rostock


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