Der Ausbau des Fernwärmenetzes zur Versorgung von Haushalten und Gewerbebetrieben mit am besten umweltfreundlich erzeugter Wärme macht es erforderlich, dass dafür neue Leitungen verlegt werden müssen. Die Verlegung derartiger Leitungen ist ein erheblicher baulicher Eingriff in das Grundstück und bedarf jedoch der Zustimmung der von der Verlegung betroffenen Grundstückseigentümer. Dies können sowohl Privatpersonen sein, aber auch Städte, Kommunen und Gemeinden. Zu diesem Zweck und zur rechtlichen Absicherung werden dafür sogenannte Gestattungsverträge abgeschlossen. Regelmäßig kommen Drittfirmen auf die Grundstückseigentümer zu, welche für das Verlegen dieser Leitungen die Gestattungsverträge mit den Grundstückseigentümern verhandeln, abschließen und somit die rechtlichen Voraussetzungen für das Verlegen der Fernwärmeleitungen schaffen.
Diese Gestattungsverträge sind in der Regel sehr langfristig angelegt und beinhalten nicht unbedeutende Rechte und Pflichten für beide Parteien.
Daher empfehlen wir dringend, vor Unterzeichnung eines solchen Vertrages sich unbedingt rechtlich zu informierenund beraten zu lassen, ob die vereinbarten Regelungen auch auf längere Sicht ausreichend sind, die Rechte des Grundstückseigentümers zu wahren.
Nachfolgend werden wir einige Positionen aufgreifen, welche in diesen Verträgen häufig vorkommen und zu beachten sind. Diese Aufzählung ist allerdings nicht abschließend, da je nach individuellen Gegebenheiten weitere besondere Vorkommnisse zu berücksichtigen sind.
- Vertragsgegenstand
Im Vertragsgegenstand wird dargestellt, welche Grundstücke betroffen sind und welche konkrete Nutzung auf diesem Grundstück vorgesehen ist, insbesondere, wo die Leitungen verlaufen sollen.
Zudem ist geregelt, welche Tätigkeiten die Verlegefirma auf den Flächen des Grundstückseigentümers mit welchen Maschinen etc. ausführen darf. Denn sehr häufig werden die Flächen landwirtschaftlich genutzt und mit der Verlegung der Fernwärmeleitungen sollte möglichst keine wesentliche Beeinträchtigung der Bewirtschaftung verbunden sein.
- Dokumentation
Wir halten es für enorm wichtig, dass vor und nach der abgeschlossenen Verlegung eine Dokumentation über den Zustand des Grundstückes vorgenommen wird. Nur so können Probleme, welche im Zusammenhang mit den Arbeiten auftauchen bzw. später auftauchen, einvernehmlich geklärt werden. Insbesondere ist auch darauf zu achten, dass durch die Arbeiten keine Beeinträchtigung der Dränageanlagen erfolgt bzw. diese in ihrer Funktion wiederhergestellt wird.
- Laufzeit und Vergütung
Einige dieser Verträge sind ohne konkrete Laufzeit ausgestaltet, was wir allerdings nicht für sinnvoll erachten und für die konkrete Angabe einer Laufzeit plädieren, § 544 BGB. Dies kann bspw. in Abhängigkeit der jeweiligen Nutzung der Leitung erfolgen.
Die Zahlung eines Nutzungsentgeltes ist absolut üblich und wird aktuell in Euro pro Meter und unter Berücksichtigung der Länge der über das Grundstück verlaufenen Leitungen und somit des Baugrabens berechnet. In der Regel ist die Zahlung einmalig, da nach dem Verlegen der Leitungen dieses keine Beeinträchtigung für das Grundstück darstellten.
Die Höhe der Vergütung ist dabei ebenfalls in Abhängigkeit von Örtlichkeit und Nutzungsart mit dem Nutzer auszuhandeln.
- Kündigungsmöglichkeiten
Gestattungsverträge sind in der Regel nicht ordentlich fristgemäß kündbar. Lediglich bei Vorliegen eines besonderen Grundes, bspw. bei der erheblichen Verletzung einer vertraglichen Verpflichtung, kann eine Kündigung rechtmäßig sein und durch den Grundstückseigentümer erklärt werden.
- Eintragung einer Grundschuld
Genauso üblich ist es auch, dass für die Nutzungsrechte auf dem Grundstück eine Grunddienstbarkeit durch den Eigentümer eingetragen wird. Diese Grunddienstbarkeit dient der Absicherung des Nutzers, um somit eine rechtssichere Nutzung insbesondere gegenüber der die Leitungsverlegung finanzierenden Bank zu gewährleisten, aber auch um sicherzustellen, dass nicht ohne Weiteres vertragliche Rechte durch Kaufvorgänge verloren gehen. Durch die Eintragung im Grundbuch ist für den Nutzer eine starke Rechtsposition gegeben, weshalb es zwingend erforderlich ist, an dieser Stelle genau zu prüfen, welchen inhaltlichen Umfang die bestellte Dienstbarkeit hat. Nachträgliche Änderungen sind nur schwer durchsetzbar. Außerdem empfehlen wir, die Dienstbarkeit zeitlich zu befristen, um am Nutzungsende eine vereinfachte Löschungsmöglichkeit in der Hand zu haben.
- Absicherung durch Bürgschaft und Versicherungen
das Projekt ist durch den Nutzer auch durch Versicherungsverträge von Beginn der 1. Erdarbeiten bis zum vollständigen Rückbau abzusichern. Die Verträge müssen daher die aktuellen und zutreffenden Versicherungssummen als auch die vollständigen Versicherung Inhalte aufweisen, insbesondere auch mögliche Umweltbeeinträchtigungen berücksichtigen. Gleiches gilt auch für die Bürgschaft, welche einen späteren, vollständigen Rückbau der Anlage und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes unabhängig vom Bestand des Nutzers (Insolvenz) zu ermöglichen. Denn der Grundstückseigentümer bleibt gegenüber Behörden diesbezüglich in der Haftung. Durch sorgfältige Regelungen soll dieses Risiko auf den Nutzer übergehen und daher maximale Sicherheit für den Grundstückseigentümer schaffen.
- Rechtsnachfolge, Übertragung
Sowohl für den Grundstückseigentümer als auch für den Nutzer ist es wichtig, Regelungen zu treffen, welche für den Fall der Übertragung von Rechten aus dem Vertrag gelten sollen. So kann es passieren, dass das Grundstück übertragen/verkauft wird und dabei gesichert werden soll, dass der Käufer die vertraglichen Rechte mit übernimmt. In gewisser Weise ist bereits durch eine bestellte Grunddienstbarkeit eine Sicherung des Nutzers erfolgt.
Für den Grundstückseigentümer heißt es, sich ein Mitspracherecht zu sichern, um stets klar zu wissen, wer sein Vertragspartner ist. Durch häufig anzutreffende Verkaufsvorgänge ist schnell der Überblick zu verlieren, wer der aktuelle Nutzer ist und gegen wen sich Ansprüche richten.
- Lageplan
Es empfiehlt sich, dass man einen aussagekräftigen Lageplan als Anlage zum Vertrag mit dazu nimmt, um Unklarheiten bezüglich des geplanten Verlaufes weitestgehend auszuschließen. In der Regel wird die die Nutzung beabsichtigende Firma einen derartigen Lageplan vorlegen, wobei dieser häufig recht unkonkret ist und daher der Spezifizierung bedarf.
- anwaltliche Prüfung, Kostenübernahme
Aus unserer anwaltlichen Sicht können wir nur dringend raten, sich bei diesen Prüfung der Gestattungsverträge für die Verlegung von Fernwärmeleitungen rechtlich beraten zu lassen. Denn nach unserer Erfahrung sind die Gestattungsverträge, mit welchen in weitreichenden Umfang Leitungsrechte für Fernwärme gesichert werden sollen, nicht mal ansatzweise inhaltlich ausreichend und unterschriftsfähig. Teilweise sind diese Verträge nur eine Seite lang, was bereits impliziert, dass bestimmte Regelung zur Absicherung des Grundstückseigentümers nicht enthalten sein können. Absatz
Aufgrund der Bedeutung der Vertragsabschlüsse werden mittlerweile die für den Grundstückseigentümer durch die anwaltliche Beratung entstehenden Kosten von der Gesellschaft, welche die Leitung verlegen will, auch übernommen, sodass die rechtliche Prüfung den Grundstückseigentümer dann im Ergebnis kein Geld kostet. Dies ist aber in jedem Einzelfall – vorab – abzustimmen.
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Holger Spiegelberg
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Kanzlei für Energierecht