Vermehrt erreichen uns Anfragen von Grundstückseigentümern, welche von Firmen aus dem Energiebereich angesprochen werden hinsichtlich der Errichtung einer oder mehrerer Ladesäulen für das Laden von Elektrofahrzeugen. Dabei handelt sich offenkundig um sehr komplexe Regelungswerke mit vielschichtigen rechtlichen Inhalten. Die Grundstückseigentümer sehen sich nach unserer Erfahrung außerstande, einzuschätzen, ob die Verträge für sie von Vorteil sind, welche Risiken über die in der Regel sehr langen Laufzeiten mit dem Abschluss des Vertrages verbunden und welche Regelungen zu ergänzen sind.
Nachfolgend sprechen wir einige aus unserer Sicht wichtige Punkte an, die in den Verträgen häufig vorkommen. Diese Aufzählung ist keineswegs abschließend, sondern nur ein erster Einblick in die regelungsbedürftigen Inhalte:
1. Umfang der eingeräumten Rechte
Wichtig ist eine genaue Definition, welche Rechte dem Betreiber der Ladesäule über die Laufzeit des Vertrages eingeräumt werden. An dieser Stelle empfiehlt es sich nach unserer Erfahrung, exakt zu definieren, was genau (welche Anlagenleistung, welche Anlagengröße, welche Nebenanlagen etc.) gestattet ist und was nicht gestattet ist. Zudem ist aus Eigentümersicht wichtig, dass er über Fortschritte und Veränderungen zumindest per E-Mail rechtzeitig vorab informiert wird.
Außerdem finden sich in den Vertragsvorlagen oft Regelungen, in welchen Erklärungen seitens des Eigentümers abgegeben werden, die ihn de facto jedoch nicht betreffen. Diese sollten gestrichen werden.
2. Lageplan
Einen konkreten Lageplan, in welcher Art und Weise das Grundstück zum jeweiligen Stand in Anspruch genommen wird, halten wir für wichtig. Dabei kommt oft der Einwand, dass der Planer selbst noch nicht genau weiß, wie er das Grundstück nutzen wird. Dennoch gehe ich davon aus, dass zumindest im Rahmen der vorläufigen Planung ein grobes Modell existiert, denn ansonsten wäre eine Auswahl auf die Flächen des Grundstückseigentümers letztlich nicht gefallen. An dieser Stelle können Sie auch sehen, ob Ihnen der Projektierer im Rahmen seiner Möglichkeiten entgegenkommt und somit partnerschaftlich handelt oder nicht.
3. Vergütung
Die Vergütung ist für viele Eigentümer ein wichtiger Punkt, zweifellos. Aus meiner Sicht genauso wichtig sind aber die nachfolgend noch dargestellten Positionen, welche der Absicherung des Eigentümers über die Laufzeit des Vertrages dienen.
Nichtsdestotrotz muss die Vergütungsregelung in erster Linie verständlich und klar sein und Zahlungsfristen eindeutig festlegen. Zudem sollten Fristen für die Herausgabe bzw. den Nachweis von Unterlagen oder Abrechnungen festgelegt sein. Bei nominalen Beträgen empfehlen wir, diese so zu regeln, dass auch inflationäre Entwicklungen über die sehr lange Laufzeit der Verträge mit einfließen. Denn Geldentwertung ist gerade in der jetzigen Zeit unter Berücksichtigung der Finanznöte der Staaten weltweit und der damit einhergehenden “Gelddruckerei” ein ungeheuer wichtiges Thema.
4. Grundbucheintragung
Grundbucheintragungen sind für den Projektierer immer erforderlich, spätestens im Zuge einer Finanzierung durch die Bank werden derartige Grundbucheintragungen verlangt. Auch hier ist auf Klarheit zu achten und darauf, dass der Eigentümer bei der Anzahl der Eintragungen und der Laufzeit der Eintragungen ein Mitspracherecht behält. Im Hinterkopf muss für jeden Eigentümer klar sein, dass eingetragene Regelungen auch irgendwann wieder gelöscht werden müssen und die Regelung so ausgestaltet sein sollte, dass dies möglich auch ohne die Zustimmung des von der Eintragung begünstigten Projektieres möglich ist. Dabei denken Sie an die Fälle, in welchen Grundbucheintragungen vorhanden sind, diese jedoch mangels Erreichbarkeit des von der Eintragung Begünstigten schlicht und ergreifend über Jahre hinweg nicht gelöscht werden können und damit eine erhebliche Wertminderung des Grundstückes darstellen.
5. Haftung und Versicherung
Wie angekündigt halte ich persönlich die Frage der Haftung und der Versicherung eventueller Schadenskonstellationen für mindestens genauso wichtig wie die Vergütungsregelung. Denn hier ist genau abzugrenzen, wer für welche Umstände die Haftung übernimmt.
In der Regel hat der Eigentümer während der Bauzeit über keinen Einfluss auf das Geschehen und sollte daher auch keine Haftung übernehmen. Auch Beschädigungen durch Vandalismus/Brand oder sonstige Dritte sind sauber abzugrenzen und zu regeln. Die gesetzlichen Regelungen sind da teilweise nicht ausreichend und diese sind unter Umständen auch durch den Gesetzgeber über die lange Laufzeit veränderbar.
6. Rückbau
Der am Ende der Laufzeit gegebenenfalls anstehende Rückbau der Anlage ist ebenfalls eine wichtige Position. Der Eigentümer bleibt gegenüber öffentlichen Stellen für bestimmte Tätigkeiten in der Verpflichtung, welche er diurch den Vertrag bestmöglich auf den Projektierer verlagert und absichert.
Ein Rückbau kann schnell Tausende Euros kosten, welche kein Eigentümer im Endeffekt aus seinen zuvor genannten Nutzungsentschädigungen wieder entrichten will, weil der Projektierer/Betreiber nicht mehr leistungsfähig oder nicht mehr erreichbar ist. An dieser Stelle gilt es, Beträge in sinnvoller Höhe festzustellen und anzupassen.
7. Übertragung von Rechten
Auch bei der Übertragung von Rechten, welche dem Projektierer durch Regelungen oftmals sehr unkontrolliert eingeräumt wird, ist Vorsicht geboten. Es empfiehlt sich hier Zustimmungsvorbehalte einzubauen, damit Sie stets wissen, mit wem haben Sie es als Ansprechpartner des Projektes tatsächlich zu tun und wer ist Ihnen gegenüber zahlungspflichtig. Sofern Übertragungen gestattet werden, sollten in diesem Zeitpunkt keine Zahlungsrückstände bestehen und der Übernehmer auch leistungsfähig sein.
8. Gerichtsstand, steuerliche Fragen
Der Projektierer hat seinen Firmensitz oft weit weg von dem Ort, an welchem sich das Grundstück befindet. Der Gerichtsstand sollte möglichst in der Nähe des Grundstückes vereinbart werden, um im Falle von tatsächlichen rechtlichen Auseinandersetzung Ortsbesichtigungen nicht quasi unmöglich zu machen. Außerdem verringern sich die Reisezeiten und Kosten des Eigentümers erheblich und stellen ein gewichtiges Momentum für den Ausgang von Rechtsstreitigkeiten und Vergleichsverhandlungen dar.
Steuerliche Fragen sollten ebenfalls vorab mit einem Steuerberater abgeklärt werden. Hier kommt insbesondere eine Problematik der Umwidmung insbesondere von landwirtschaftlichen Flächen oder brach liegenden Flächen in Betracht, auf denen dann quasi Gewerbeeinnahmen erzielt werden.
Insbesondere bei der Übertragung oder bei der Erbnachfolge können sich finanziell belastende Situationen ergeben. Von daher empfehlen wir, sich damit rechtzeitig zu beschäftigen – möglichst noch vor Vertragsabschluss, um mögliche Gestaltungsrechte wahrnehmen zu können.
9. Kosten
Wir verhandeln die Verträge regelmäßig so, dass die Kosten vom Projektierer übernommen werden im Wege der sogenannten Kostenübernahmeerklärung. Nach unserer Meinung ist der Eigentümer, insbesondere wenn die Umsetzung des Projektes noch in weiter Ferne liegt, von solchen Kosten zu entbinden. Gute Projekierer zeigen sich hier bereits entgegenkommend.
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Haben Sie Fragen?
Dann rufen Sie uns an oder schicken Sie uns eine E-Mail, gegebenenfalls mit den entsprechenden Unterlagen. Die Anfrage zu Ihrer Rechtsangelegenheit ist kostenfrei.
Im Weiteren klären wir dann persönlich das weitere Vorgehen.
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Holger Spiegelberg, Rechtsanwalt
Energierecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht,