Kündigung des Darlehensvertrages und der Grundschuld durch die Bank/Sparkasse – Abwehr der Zwangsversteigerung möglich?

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Die Kündigung des Darlehensvertrages erfolgt in der Regel aufgrund von Zahlungsverzug oder aufgrund der Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers. Zum Teil ist sie aber auch eine Folge der Kündigung der gesamten Geschäftsverbindung durch die Bank.

Für die Bank genau so wichtig wie die Kündigung des Darlehensvertrages  ist allerdings die Kündigung der Grundschuld. Denn nur sie gibt der Bank/Sparkasse die Möglichkeit, auf die zur Sicherung übereignete Immobilie durch Verwertung in der Zwangsversteigerung zuzugreifen.

Die Verwertung der Immobilie ist außerdem häufig die Folge einer Unternehmensinsolvenz, da im Rahmen von Darlehensverträgen die Haftung mit dem Privatvermögen gegenüber der Bank/Sparkasse mit vereinbart werden musste.

  1. Grundschuld versus Hypothek

Heute werden im Geschäftsverkehr nahezu ausschließlich Grundschulden als Kreditsicherungen bei Banken, Sparkassen und Bausparkassen verwendet. Die Grundschuld wird dabei in Form der sogenannten Buchgrundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Briefgrundschuld ist kaum noch üblich. Genauso unüblich ist die früher häufig anzutreffende Hypothek.

Der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek liegt daran, dass die Hypothek von der ihr zugrunde liegenden Forderung abhängig ist.

Beispiel:
Haben Sie ein Darlehen über 100.000 € aufgenommen mit einer Monatsrate von 1000 € und dafür eine Hypothek in Höhe von  100.000 € als Absicherung bestellt, so reduziert sich mit jeder Zahlung auf das Darlehen auch die Höhe der Hypothek. Nach 10 Ratenzahlungen beträgt das Darlehen somit nur noch 90.000 € und auch die Hypothek reduziert sich auf 90.000 €.

Dem gegenüber reduziert sich bei einer Grundschuld deren Betrag grundsätzlich nicht, wenn auf das Darlehen Ratenzahlungen geleistet werden. Die Grundschuld besteht unter Fortführung des vorhergehenden Beispiels trotz der Ratenzahlungen immer noch in Höhe von 100.000 €.  Denkbar wäre nur eine Reduzierung der Grundschuld, in dem eine sog. Teillöschung der Grundschuld bei der Bank beantragt wird. Dies wird jedoch selten gemacht (Kosten), auch wenn die Forderung schon nahezu vollständig getilgt ist.

Den Banken gefällt’s, stellt eine voll valutierenden Grundschuld doch einen enormen Sicherungswert in den ohnehin schon desaströsen Bankbilanzen dar.

2. Zweckerklärung

Da der Darlehensvertrag (schuldrechtlicher Vertrag) mit der Grundschuld (dingliche Sicherung) somit nichts zu tun hat, bedarf es einer vertraglichen Verbindung dieser beiden Rechtsinstitute. Dies geschieht in Form der Zweckerklärung, welche auch als Sicherungsvertrag bezeichnet wird. In dieser Sicherungserklärung ist vereinbart, unter welchen Voraussetzungen die Grundschuld durch die Bank verwertet werden kann.

In der Regel ist dies erst dann der Fall, wenn der Darlehensnehmer mit seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag in Rückstand gerät und/ oder der Vertrag – aus welchem Grund auch immer – gekündigt wird.

Bis zum Jahre 2008 war die Grundschuld, sofern diese seitens der Bank/Sparkasse gekündigt wird, sofort fällig. Es konnte dann sofort die Zwangsversteigerung der Immobilie beantragt werden. Diese Möglichkeit wurde von skrupellosen Verwertungsunternehmen ausgenutzt und hat bei einigen Immobilienbesitzern zu wahrer Existenznot geführt, sodass der Gesetzgeber sich veranlasst sah, für die Grundschuld eine Kündigungsfrist von 6 Monaten in § 1193 Abs. 2 BGB festzuschreiben (Risikobegrenzungsgesetz).

Das bedeutet, dass nach der Kündigung der Grundschuld durch die Bank/Sparkasse eine Zwangsversteigerung erst nach Ablauf der Kündigungsfrist (” Wartezeit “) beantragt werden kann. Mit dieser Frist sollte die Möglichkeit geschaffen werden, andere Lösungen zwischen Bank und Darlehensnehmer zu finden als die Versteigerung der Immobilie.

Zweckerklärung ist dabei nicht Zweckerklärung. Die Kreditinstitute verwenden zwar recht ähnliche Verträge dafür, allerdings gibt es gerade bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen die Grundschuld gekündigt werden kann und wann eine Verwertung der Sicherheit zulässig ist, Unterschiede.  Zwar ist die Verwertung der Grundschuld an die Nichtzahlung der Darlehensverpflichtung gebunden. Dies gilt jedoch nicht für die Kündigung der Grundschuld an sich. Dies ist häufig nicht geregelt und birgt im schlimmsten Fall die Gefahr, dass, wie jetzt sehr häufig geschehen, bereits bei der Vereinbarung von Ratenaussetzungen die Bank vermutet, dass die Vermögensverhältnisse sich verschlechtert haben, zunächst schon einmal die Grundschuld kündigt und somit die Wartefrist, die der Gesetzgeber an sich vorgesehen hat, von 6 Monaten ablaufen lässt. Dies hat für die Bank den Vorteil, im Falle einer tatsächlich notwendigen Kündigung des Darlehens sofort die Zwangsvollstreckung/Zwangsversteigerung einleiten zu können. Der vom Gesetzgeber geplante Schutz das Darlehensnehmer ist damit eigentlich hinfällig und nicht erreicht.

4. Welche Möglichkeiten der Abwehr bestehen

Zwar gibt es eine Reihe von rechtlichen Maßnahmen, um sich gegen diese bankseitig ausgesprochenen Kündigungen zu wehren. Diese Maßnahmen müssen jedoch nahezu ausschließlich bei den Gerichten geltend gemacht werden. Dies erfordert Gerichtskosten und Anwaltskosten, welche sich nach dem Streitwert bemessen und dieser Streitwert entspricht in der Regel dem Darlehensrestbetrag oder dem Wert der Grundschuld. Dies bedeutet, dass auf die Darlehensnehmer, welche eh schon in einer finanziell prekären Situation sind,  weitere Kosten zukommen, welche sie an sich gar nicht haben.
Denn Rechtsschutzversicherungen schließen derartige Rechtsangelegenheiten, insbesondere bei mit Darlehensmitteln neu errichteten Objekten, nicht selten in ihren Versicherungsbedingungen aus. Im Einzelfall ist zu prüfen, ob nicht womöglich Prozesskostenhilfe beantragt werden kann, aber auch dort ist zu beachten, dass selbst bei Gewährung von Prozesskostenhilfe im Falle des Unterliegens im Gerichtsverfahren die gegnerischen Anwaltskosten nicht von der Staatskasse übernommen werden.

5. Möglichkeiten im Zwangsversteigerungsverfahren

Waren die vorbeschriebenen Maßnahmen bei den Gerichten erfolglos, so gibt es dennoch einige Möglichkeiten, sich auch im Zwangsversteigerungsverfahren zur Wehr zu setzen. Auch wenn viele Menschen und auch Anwälte der Auffassung sind, in diesem Verfahrensschritt gibt es kaum noch Hilfe, so ist dies unzutreffend.

Es gibt mehrere tatsächliche und rechtliche Möglichkeiten, auch hier dem Darlehensnehmer als Eigentümer einer Immobilie, die er natürlich behalten möchte, wirklich zu helfen.

Wichtig aus unserer Sicht ist, dass man den Ernst der Lage erkennt, nicht lange kapituliert und sich dann mutig und mit fachkundiger Unterstützung gegenüber den einzig und allein die schnelle Verwertung anstrebenden Banken/Sparkassen zur Wehr setzt.

Dabei helfen wir Ihnen gerne!!

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Holger Spiegelberg
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank– und Kapitalmarktrecht
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