Kündigung des Darlehensvertrages und der Grundschuld durch die Bank/Sparkasse – Abwehr der Zwangsversteigerung möglich?

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 Heute werden fast ausschließlich Grundschulden statt Hypotheken als Kreditsicherungen bei Banken, Sparkassen und Bausparkassen verwendet.

  1. Vorteile

Die Grundschuld hat gegenüber der Hypothek besondere Vorteile.

a) nicht von Forderung abhängig

Die Grundschuld ist von der Forderung unabhängig (abstrakt, nicht akzessorisch). Die Grundschuld kann ohne Forderung eingetragen werden und rechtswirksam bestehen.

b) Rückzahlung des Darlehens

Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an die Darlehenshöhe gebunden. In der Regel entspricht die Grundschuld aber der Höhe des Darlehens.

Im Gegensatz zur Darlehensschuld verändert sich die Grundschuld nicht durch die Tilgung.           Beispiel: Darlehensschuld: 3.000 €, jährliche Tilgung 1.000 €, Grundschuld: 3.000 €:

Darlehensschuld:

1. Jahr:     3.000 € – 1.000 € = 2.000 €
2. Jahr:    2.000 € – 1.000 € = 1.000
3.  Jahr:   1.000 €  – 1.000 € = 0 €

Grundschuld 1. – 3. Jahr: 3.000 €

Die vollständige Rückzahlung des Darlehens hat keine Auswirkungen auf die Grundschuld, die Bank könnte die Grundschuldforderung trotzdem durchsetzen. Der Eigentümer hat aufgrund der Zweckerklärung aber einen schuldrechtlichen Anspruch auf Rückgewähr, Verzicht oder Aufhebung der Grundschuld.

c) Zweckerklärung

Weil die Grundschuld ohne Bezug auf eine Forderung bestellt wird, wird in einer besonderen formfreien Zweckerklärung (Sicherungsvertrag) geregelt, für welche Forderung die Grundschuld als Sicherheit in Anspruch genommen werden darf und unter welchen Voraussetzungen die Verwertung der Grundschuld erfolgt. Wichtig ist daher, die Zweckerklärung vor Unterzeichnung zu überprüfen.

d) Wiederverwendung

Nach der Tilgung des Darlehens kann die Grundschuld zur Sicherung eines neuen Darlehens wiederverwendet werden; die Grundschuld kann revalutiert werden. Die Revalutierung spart die Kosten des Notars und Grundbuchamts und beschleunigt die Auszahlung des neuen Darlehens.

e) dingliche Sicherung

Die Grundschuld ist eine dingliche Sicherung. Nur das Grundstück haftet, keine persönliche Haftung.

  1. Tilgung des Darlehens

Nach der Tilgung des Darlehens wird die Grundschuld in die Eigentümergrundschuld umgewandelt. Der Eigentümer hat nun folgende Möglichkeiten:

a) Löschung

Er fordert bei der Bank eine Löschungsbewilligung an, damit die Grundschuld gelöscht wird.

Es entstehen Kosten für den Notar und das Grundbuchamt.  Zunächst muss der Notar die Löschungsbewilligung beglaubigen. Dann schickt der Notar den Antrag auf Löschung der Grundschuld an das Grundbuchamt. Nach Überprüfung wird der Eintrag gelöscht. Die Kosten sind von der eingetragenen Summe der Grundschuld abhängig.

b) Wiederverwendung

 

Der Eigentümer kann die Grundschuld bestehen lassen und diese später wiederverwenden, z. B. für ein neues Darlehen, Sanierung des Hauses, Autokredit.

c) Umschreibung auf Käufer

Beim Hausverkauf ist es empfehlenswert, die Grundschuld auf den Käufer umzuschreiben, weil dies günstiger als die Löschung der Grundschuld ist.

d) Löschungsfrist

Zu beachten ist, dass der Anspruch auf Löschung nach 10 Jahren verjährt, beginnend ab Erlöschen aller mit der Grundschuld gesicherten Forderungen. Daher ist es teilweise nicht empfehlenswert, die Grundschuld im Grundbuch eingetragen zu lassen. Die Frist sollte man daher nicht vergessen und gegebenenfalls notieren.

  1. Abtretung

Die Grundschuld kann jederzeit von der Bank an eine andere Bank oder andere Person abgetreten werden. Der Eigentümer kann dies nicht verhindern, es sei denn, die Abtretung ist in der Grundschuldurkunde ausgeschlossen.

Grundsätzlich ist der neue Inhaber der Grundschuld an die Vereinbarungen des Sicherungsvertrages gebunden. Demzufolge darf er aus der Grundschuld nur vollstrecken, wenn der Sicherungsfall eingetreten ist, also wenn der Kredit nicht mehr bezahlt wird. Wenn er trotzdem vollstreckt, macht er sich schadensersatzpflichtig.

  1. Kündigung

Durch das Risikobegrenzungsgesetz vom 19.08.2008 wird der Immobilienerwerber im Fall des Zahlungsverzugs besser geschützt.

a) alte Gesetzeslage: Grundschuld sofort fällig

Nach der bisherigen Gesetzeslage konnten Banken in den Grundschuldbestellungsurkunden vereinbaren, dass die Grundschuld sofort fällig ist. Dadurch gerieten Immobilienbesitzer in der Vergangenheit in Existenznot, wenn sie mit dem Darlehen im Zahlungsverzug gerieten. Der neue § 1193 Abs. 2 S. 2 BGB verhindert ein solch beschleunigtes Vorgehen.

b) neue Gesetzeslage: Grundschuldkapital erst 6 Monate nach Kündigung fällig

Die Bank muss nunmehr das Grundschuldkapital mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Erst nach Ablauf der Frist kann er die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben.

Die Kündigung steht sowohl dem Eigentümer als auch dem Gläubiger zu.

c) Kündigungsnachweis, Nachweisverzicht

Vor Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung muss die Kündigung der Grundschuld nachgewiesen werden. Dieser Nachweis kann nur durch öffentliche Urkunden erfolgen, z. B. durch Zustellung der Kündigung durch den Gerichtsvollzieher. Die sofortige Erteilung der Vollstreckungsklausel ist möglich, wenn auf einen Kündigungsnachweis verzichtet wurde.

d) Anwendungszeitpunkt

Zu beachten ist, dass das Risikobegrenzungsgesetz nur für Grundschulden gilt, die nach dem 19.08.2008 bestellt wurden. Das Grundbuchamt darf nach dem 19.08.2008 eine „sofort fällige“ oder „fällige“ Grundschuld nur eintragen, wenn Eigentümer und Berechtigter in der Form des § 29 GBO erklären, dass es sich nicht um eine Grundschuld zur Sicherung einer Geldforderung handelt.

Bei Grundschulden vor dem 19.08.2008 kann die Grundschuld sofort fällig sein und die Bank kann gegebenenfalls mit kürzeren Fristen die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung anordnen.

  1. Sonderfall: Grundschuldzinsen
    a) Grund für den hohen Zinssatz

Die Grundschuldzinsen weichen mit einem Zinssatz von 12 bis 20 % jährlich enorm von den Darlehenszinsen ab (Beispiel: Grundschuld: 100.000 €, Grundschuldzinssatz: 15 %,  ergibt Grundschuldzinsen innerhalb von 3 Jahren: 45.000 €). Der höhere Zinssatz dient der Absicherung der Bank, weil nicht vorhersehbar ist, wie sich die Kreditzinssätze entwickeln. Wenn das gesicherte Darlehen zurückgezahlt wird, gilt ausschließlich der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz. Die Grundschuldzinsen bestimmen nur, bis zu welcher Obergrenze der Bank für den Zwangsvollstreckungsfall eine Sicherheit gewährt wird.

b) Verjährung

Diese Zinsen verjähren zwar nach 3 Jahren. Aber in einem Zwangsversteigerungsverfahren können die Zinsen über einen längeren Zeitraum auflaufen.

Diese müssen aber nicht zusätzlich zu den monatlichen Darlehensraten und Darlehenszinsen gezahlt werden.

b) Fälligkeit

Die Fälligkeit der Grundschuldzinsen ist gesetzlich nicht geregelt. Die Kündigungsfrist bezog sich nach dem Wortlaut des § 1193 Abs. 1 BGB allerdings nur auf das Grundschuldkapital, nicht aber auf die Grundschuldzinsen.

Diese Regelungslücke nutzten einige Gläubiger, die Kündigungsfrist von 6 Monaten zu umgehen. Sie beantragten die Zwangsversteigerung aus den Grundschuldzinsen statt dem Grundschuldkapital. Dieser Lücke hat der BGH (Beschluss vom 30.03.2017 – V ZB 84/16) geschlossen. Die Zwangsvollstreckung aus Grundschuldzinsen setzt voraus:

  • Kündigung des Grundschuldkapitals oder
  • Androhung der Zwangsversteigerung und Wartefrist von 6 Monaten

 

Kommt es zur Zwangsversteigerung, führt der Grundschuldzins dazu, dass die Bank insgesamt eine höhere Summe als die Grundschuld geltend machen kann. Sie kann nicht nur die laufenden Zinsen, sondern auch die rückständigen Zinsen für 2 Jahre einfordern.

  1. Wie können Sie sich gegen die Kündigung der Grundschuld wehren?

Die Bank kann aus der vollstreckbaren Grundschuld an sich jederzeit die Zwangsvollstreckung betreiben. Weiterhin ist zu beachten:

  • Solange der Schuldner seine Darlehensverpflichtungen zur Zahlung von Zins und Tilgung vertragsgemäß erfüllt hat, ist eine Zwangsvollstreckung nicht zulässig.

 

  • Dem Gläubiger ist die Verwertung der Sicherheit untersagt, wenn die Kündigung unwirksam ist, weil die Voraussetzungen nicht vorlagen.

 

  • Die Verwertung ist untersagt, wenn die Zweckerklärung nicht wirksam war. Dies ist der Fall, wenn die zu sichernde Forderung nicht hinreichend bezeichnet wurde oder der Sicherungszweck zu weit gefasst wurde.

 

  • Die Zwangsvollstreckung aus der vollen Grundschuld ist unzulässig, wenn die Schuld geringer ist.

 

  • Die Zwangsvollstreckung der Grundschuldzinsen seit Ausfertigung der Urkunde ist unzulässig, weil Grundschuldzinsen nach 3 Jahren verjähren. Zu prüfen ist, ob der Darlehensvertrag älter als 3 Jahre ist und verjährte Zinsen herausgerechnet wurden.

 

  • Ferner ist die Vorfälligkeitsentschädigung zu prüfen. Der BGH hat diese für Verbraucherimmobilienkredite für unzulässig erklärt, wenn der Kredit von der Bank gekündigt wurde.

 

  • Zudem ist es unzulässig, wenn die Bank für die Zeit nach der Kündigung mehr als 2,5 % Zinsen über den Basiszinssatz berechnet.

Diese Beispiele zeigen, dass es ratsam ist, durch einen Rechtsanwalt die Wirksamkeit der Kündigung des Darlehensvertrages, die Wirksamkeit der Kündigung der Grundschuld bzw. das Zwangsversteigerungsverfahren überprüfen zu lassen.

Gegen die Zwangsversteigerung kann  sich der Schuldner mit der Vollstreckungsgegenklage (Vollstreckungsabwehrklage) gemäß § 767 ZPO zur Wehr setzen. Der Schuldner wendet sich damit mit materiellen Einwendungen (z. B. Stundung, Erfüllung) gegen den titulierten Anspruch selbst. Mit dem Klagerechtsbehelf beanstandet der Schuldner keine Vollstreckungsmängel.  Sie zielt auch nicht auf die Titelaufhebung sondern darauf ab, dass diesem die Vollstreckbarkeit entzogen wird. Die Klage ist begründet, wenn der titulierte Anspruch materiellrechtlich ganz oder teilweise erloschen (z. B. Erfüllung, Aufrechnung, Hinterlegung) oder derzeit nicht gegen den Schuldner durchsetzbar (z. B. unzulässige Rechtsausübung, Stundung) ist.

Ferner kann die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung erwirkt werden.

  1. Unser Tipp:

Bereits während der Wartefrist von 6 Monaten haben Sie die Möglichkeit, die Zwangsversteigerung abzuwenden. Durch Zahlung auf die Grundschuld wandelt sich die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld um und die Zwangsvollstreckung ist abgewendet. Anderenfalls  können Sie die Immobilie frei verkaufen oder mit der Bank zu verhandeln.

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Holger Spiegelberg
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank– und Kapitalmarktrecht
Rostock

 

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