Nutzungs- bzw. Pachtverträge zwischen Grundstückseigentümern und Projektentwicklern von Windkraftanlagen wie wiwi Consult haben für beide Seiten erheblich Chancen. Es gibt aber auch einige Risiken, welche es durch vernünftige und ausgewogene vertragliche Regelungen zu minimieren gilt.
1. Bezeichnung des Vertragsgegenstandes
Bei der Regelung des Vertragsgegenstandes wird u.a. festgelegt, ob es sich um einen Standortvertrag, um einen Abstandsflächenvertrag oder einen allgemeingültigen Vertrag handelt. In der Regel wird es sich um einen allgemeingültigen Vertrag handeln, da im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Nutzungsvertrages noch nicht genau feststeht, ob eine Anlage auf dem eigenen Grundstück stehen wird oder das Grundstück nur als Abstandsfläche benötigt wird. Der Standort wird in der Regel besser vergütet als nur die Abstandsfläche, da die Belastung und Beeinträchtigung des Grundstücks natürlich auch weitaus größer ist.
Daneben sollte in etwa feststehen, welche genaue Anlagentyp ( Rotordurchmesser, Nabenhöhe; Leistung, Hersteller) errichtet werden soll. Gerade neu entwickelte Anlagen sind möglicherweise noch nicht ausgereift, gehen öfter kaputt und erfordern teurere Wartungen oder den Austausch ganzer Baugruppen zu hohen Kosten und erzielen daher geringere Erlöse. Zudem kann dann in etwa die Belastung des Grundstücks abgeschätzt werden, da große Anlagen mehr Fläche für die Errichtung und die Zufahrt beanspruchen.
Die voraussichtliche Lage der Anlage sollte sich zudem aus einem vorläufigen Lageplan ergeben. Dieser konkretisiert dann vorläufig zumindest den etwaigen Standort der Anlage und den Verlauf von Wegen und Leitungen über das eigenen Grundstück. Verlassen kann man sich auf diesen aber nicht, da durch das Genehmigungsverfahren oder die Anbindungen an das Stromnetz auch noch abweichende Regelungen und Verläufe notwendig werden können. Ein guter Projektierer wird sich darüber allerdings bereits grob Gedanken gemacht haben und diese aufzeichnen können.
Wichtig ist auch, dass das eigene Grundstück richtig bezeichnet ist und nicht zu weitgehende Rechte eingeräumt werden. Oft ist eine Vereinbarung sinnvoll, dass in der weiteren Planung nicht mehr benötigte Grundstücke aus dem Geltungsbereich des Nutzungsvertrages herausgenommen werden müssen.
2. Vertragslaufzeit
Bei dieser Regelung ist darauf zu achten, dass bei Vertragsschluss
nicht zu lange Bindungen an den Projektierer erfolgen. Unternimmt die
Firma nichts, um eine Genehmigung für die Anlage zu erreichen, so ist
Ihr Grundstück dennoch an diese Firma möglicherweise über viele Jahre
gebunden. Um das zu verhindern, müssen Kündigung oder
Rücktrittsregelungen für beide Seiten vereinbart werden. Diese müssen
allerdings angemessen sein, da die Planung von WKA bis zu ihrer
tatsächlichen Errichtung schon mehrere Jahre beanspruchen können. Der
Projektierer benötigt ja auch Planungssicherheit.
Vertragslaufzeiten von 20 Jahren sowie Verlängerungen um 1x oder 2 x 5 Jahre sind durch aus üblich.
Verzögert sich das Genehmigungsverfahren über die vereinbarten Zeiträume
hinaus, so wird eine Vertragsbeendigung aus diesem Grund regelmäßig und
richtigerweise ausgeschlossen. Zumindest sollte der Vertrag für diesen
Fall aber eine Regelung über eine angemessene finanzielle
Ausgleichszahlung an den Eigentümer vorsehen.
3. Nutzungsentgelte
Ein wesentlicher Punkt jedes Nutzungsvertrages ist die Entschädigungsregelung. Hier gibt es verschiedene Varianten, in welcher Art eine Vergütung für den Grundstückseigentümer erfolgt.
Hier sollten 2 Regelungsbereiche enthalten sein:
– Regelung bis zur Errichtung der Anlage
– Regelung für den Betrieb der Anlage
Bis zur Errichtung der Anlage werden üblicherweise nur geringe
Entschädigungen gezahlt. Oft steht noch gar nicht fest, ob die Anlage
überhaupt gebaut werden darf.
Für den Betrieb der Anlage sollte in der Regel eine prozentuale
Vergütung an den von der Anlage erzielten Einspeiseerlösen vereinbart
werden. Zudem sollten Mindestvergütungszahlungen verein-bart werden.
Diese sind dann bereits im laufenden Jahr zu zahlen, prozentual erfolgt
eine Abrech-nung nach Ablauf des Jahres. Ergibt sich ein Überschuss zu
den gezahlten Mindestvergütungen, werden diese Überschusse dann zeitnah
ausgezahlt. Hat die Anlage weniger verdient (durch Stillstand etc.),
behält der Eigentümer dennoch diese Mindestvergütung. Die Höhe der
Zahlungen hängt stark von der Ergiebigkeit des Standtortes und auch vom
Anlagentyp ab. Diesbezüglich haben die die Anlage errichtenden und
planenden Firmen grundsätzlich einen Wissensvorsprung, da sie über
Windprognosen verfügen und somit in etwa abschätzen können, welchen
Ertrag eine Anlage erzielen wird.
Die in den wiwi Consult – Verträgen enthaltene Regelung an dieser Stelle ist aus unserer Sicht nachzubessern. Das Mindestnutzungsentgelt wird erst zum Jahresende gezahlt, was wir für zu spät halten. Zudem sollte das Entgelt bis zum vollständigen Rückbau der Anlage und somit bis zur Wiederherstellung des Grundstücks gezahlt werden und nicht nur bis zum Abbau einer Windanlage. Der uns vorliegende Vertrag war insoweit nicht ganz eindeutig.
Der Baubeginn in den Verträgen der wiwi consult ist nicht, wie sonst üblich, mit Beginn des 1. Spatenstichs und somit der Erdarbeiten definiert, sondern mit dem Beginn der Betonarbeiten. Nicht zuletzt halten wir die in den Verträgen getroffene Aufteilung der Gesamtnutzungsentschädigung für ungenügend. So wird die Nutzung von Zuwegungen nicht extra vergütet, sondern ist in den prozentualen Beträgen mit enthalten.
Auch diese Position sollte nach verhandelt werden.
4. Zahlungsfristen
Auch diese Punkte verdienen es, aufmerksam gelesen werden. Oft fehlen Regelungen zur Zahlung von Zinsen bei Zahlungsverzug vollständig, bei anderen beginnen sie erst nach einem bestimmten Zeitraum.
Auch die Fristen zur Zahlung der Mindestentschädigung und der Übererlöse fallen deutlich unterschiedlich aus. Daher muss auch dieser Punkt genau geprüft werden. Einige Projektierer zahlen die Mindestentschädigung erst zum Jahresende des laufenden Jahres aus. So will es auch wiwi Consult, was unbedingt nachverhandelt werden sollte. Der 30. Juni hat sich als Zeitpunkt für die Zahlung der Mindestnutzungsentschädigung in den meisten Verträgen durchgesetzt.
Übererlöse sollten auch zügig nach Jahresende erfolgen, da dann bereits die Jahres Abrechnung des Energieversorgers vorliegt. wiwi Consult zahlt hier bis zum 31.3.. des Folgejahres den Differenzbetrag aus, auch mit der Verpflichtung, die Abrechnung dazu vorlegen zu müssen. Dies ist in Ordnung.
5. Kündigungsregelungen
Dieser Bereich ist bedeutsam, da hier geregelt wird, welche Verhaltensweisen der Parteien durch eine Vertragskündigung sanktioniert werden sollen.
Wichtig ist, dass eine klare Kündigungsregelung enthalten ist, falls nicht rechtzeitig mit der Bau der Anlage begonnen wird (s.o.).
Aber auch für den Fall verspäteter Zahlungen müssen sich hier zwingend Regelungen finden. Die wiwi Consult Verträge enthalten in der Regel ein angemessenes Kündigungsrecht , da bei Zahlungsverzug von mindestens 3 Monaten mit einer 1 monatigen Frist schriftlich gekündigt werden kann.
Es empfiehlt sich zudem, wie bei der Insolvenz der Firma PROKON deutlich wurde, sich auch ein Recht zur Kündigung für den Fall der Insolvenz der Projektfirma vorzubehalten. Ob das Recht dann tatsächlich ausgeübt wird, ist zunächst erst einmal ohne Belang.
6. Versicherung, Rückbau-Bürgschaft
Der Vertrag muss zudem stets nachzuweisende Versicherungen vorsehen, welche die aktuellen Versicherungssummen und Schadensbilder abdecken.
Der wiwi Consult-Vertrag ist an dieser Stelle etwas nachzubessern, da auch während der Laufzeit des Vertrages das Bestehen der Versicherung auf Anforderung nachzuweisen ist und diese Klarheit in der Regelung fehlt.
Die Rückbaubürgschaft muss sich ebenfalls an den tatsächlich entstehenden Kosten eines Rückbaus für die spezielle Anlage orientieren. Die wiwi Consult Verträge sind nach unserer Erfahrung an dieser Stelle leicht nachzubessern. aufgrund der Tatsache, dass sich Rückbaukosten auch verändern, hat in regelmäßigen Abständen auf Kosten des Betreibers eine Ermittlung der tatsächlichen Rückbaukosten zu erfolgen und bei einer Abweichung von mehr als 10 % eine Anpassung der Bürgschaftssumme.. Die Anpassung der Summe der Bürgschaft alle 10 Jahre auf Verlangen des Eigentümers ist akzeptabel.
7. Rückbau
Ein ganz wesentlicher Punkt liegt zum Ende der Vertragslaufzeit und im Falle eine Stilllegung der Anlage. Die Fixpunkte sind genau zu definieren. Außerdem muss sichergestellt werden, dass nach Ablauf der Zeit die Anlage auch vernünftig und in vernünftiger Frist abgebaut wird und der Urzustand wieder hergestellt wird. Der Eigentümer kann sich auch vorbehalten, dass bestimmte Dinge wie bspw. die Zuwegung auf seinem Grundstück ganz oder zum Teil verbleibt.
Auch die im Grundbuch vorgenommenen Eintragungen müssen zeitnah gelöscht werden, was unbedingt zu vereinbaren ist.
Die wiwi Consult – Regelungen sind an dieser Stelle zwar durchaus üblich, Jedoch muss die umgehende Löschungsbewilligung der eingetragenen Dienstbarkeit ergänzt werden und die konkreten Fakten zur Wiederherstellung des Ursprungszustandes. Es empfiehlt sich, diesbezüglich bereits vor Baubeginn ein Protokoll über den Zustand des Grundstücks aufzunehmen und von beiden Parteien unterschreiben zu lassen.
8. Übertragung
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Übertragung des Vertrages teilweise oder im Ganzen auf Dritte. Hier sollte man sich eine Zustimmung bei derartigen Änderung vorbehalten, um nicht tatenlos der hin und her Übertragung des Vertrages zu sehen zu müssen. Erfahrungsgemäß tun sich viele Projektentwicklungsfirmen damit allerdings recht schwer.
9. Fazit
Es ist festzuhalten, dass die Pacht-bzw. Nutzungsverträge genau geprüft werden müssen. Auf den ersten Blick bergen sie mehr Chancen als Risiken. Die Risiken zeigen sich jedoch erst dann, wenn die Anlage steht, nicht funktioniert bzw. wenn sie abgebaut werden muss oder wenn Zahlungen ausbleiben – also bei Problemen. Für diese Fälle muss vertraglich vorgesorgt werden, damit sie als Eigentümer nicht rechtlos dem Treiben der Windkraftfirma auf Ihrem Grund und Boden zusehen müssen.
Die hier vorgenommene Darstellung ist keineswegs abschließend.
Jeder Vertrag ist anders und daher gesondert auf die Richtigkeit und Ausgewogenheit seiner Regelungen hin zu überprüfen.
Zudem möchten wir darauf hinweisen, dass sich die obigen Erläuterungen auf den Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrages beziehen und somit mögliche Veränderungen, welche danach seitens der Projektgesellschaft in den Verträgen vorgenommen werden, nicht berücksichtigt sind.
Geben Sie Ihren Vertrag daher einem Fachmann in die Hand !
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Holger Spiegelberg
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Rostock
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