Selbständige / Unternehmer in der Krise – was passiert mit der eigenen Immobilie, wenn diese der Bank/Sparkasse als Sicherheit für ein Darlehen des Unternehmens gegeben wurde und das Darlehen nun gekündigt wird?

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Nahezu alle Selbstständigen/Unternehmer sind auf Kredite von Banken und Sparkassen angewiesen. Dabei kann es sich um ein Darlehen zum Erwerb eines Gebäudes, einer Fläche oder einer Maschine handeln. Es kann sich jedoch auch um einen Kontokorrentkredit handeln, in dessen Rahmen dem Unternehmer laufend Kredit nach bedarf zur Verfügung steht.

Die Banken/Sparkassen geben derartige Kredite regelmäßig nur gegen die Stellung von Sicherheiten heraus, wozu sie auch aufsichtsrechtlich verpflichtet sind.
Zunächst wird jeder Selbstständige/Unternehmer versuchen, diese Kredite auf Grundlage der Stellung einer Sicherheit aus dem Unternehmen selbst (Übereignung des Warenbestandes, Abtretung von Forderungen etc. )zu bekommen. In der Regel werden diese Sicherheiten der Bank jedoch nicht ausreichen und der Unternehmer wird mit der Forderung konfrontiert, entweder eine persönliche Bürgschaft in einer bestimmten Höhe abzugeben, eine Lebensversicherung abzuschließen bzw. zu verpfänden oder im schlimmsten Fall eine private Immobilie, das Eigenheim, als Sicherheit an die Bank zu übertragen. In Extremfällen passiert es dabei, dass sogar die Ehefrau in die Absicherung des Unternehmenskredites mit einbezogen wird.

Unproblematisch ist diese Situation jedoch nur so lange, wie seitens des Selbstständigen/ des Unternehmens die fälligen Kreditverbindlichkeiten in Form von Tilgung und Zinsen regelmäßig und pünktlich bedient werden.

Geschieht dies nicht und wird für die Unternehmung eine negative Fortführungsprognose erstellt, so kommt es sehr schnell dazu, dass die Bank die gesamte Geschäftsverbindung mit der Begründung Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation kündigt und die nun fälligen, gesamten Kreditverbindlichkeiten einfordert.

Nur selten wird der Unternehmer als Darlehensnehmer in der Lage sein, die so fällig gestellten Kredite zu bedienen. Daher geht die Bank dann-gezwungenermaßen-dazu über, die gestellten Sicherheiten zu verwerten. Und so kann es passieren, dass die private Immobilie, das Eigenheim, von der Bank mittels Zwangsversteigerung bedroht wird.

Viele selbständige/Unternehmer gehen in diesem Fall davon aus, dass sie in diesem Verfahrenstadium keine Möglichkeiten haben und dem Zwang durch die Versteigerung hilflos ausgeliefert sind und ihre Immobilie verlieren werden.

Dies ist jedoch ein riesiger Irrtum.

Denn auch in diesem Verfahrensstadium hat der Immobilieneigentümer enorme rechtliche, zulässige Möglichkeiten, auf den Ablauf des Verfahrens in seinem Sinne einzuwirken. Damit ist in der Regel die Hoffnung verbunden, dass sich die eigene Situation verbessert und die Zwangsversteigerung bspw. durch Umschuldung und damit verbundener Zahlung an die Bank aufgehalten werden kann.

In vielen Fällen haben wir den betroffenen Unternehmern und ihren Familien helfen können und ihre Immobilie auf verschiedensten Wege gesichert.

Ein kleines Beispiel zur Gegenwehr :

Die Kündigung eines Darlehens und auch einer Grundschuld wird in der Regel durch 2 Mitarbeiter der Bank unterzeichnet. Selten ist jedoch klar, ob diese auch zur Unterzeichnung derartiger , einseitiger Erklärung überhaupt bevollmächtigt sind, wenn diese Vollmacht nicht mit vorgelegt wird.

An dieser Stelle gewährt § 174 BGB der Gegenseite, spricht dem Unternehmer, die Möglichkeit, der Kündigung unverzüglich, d. h. nach der Rechtsprechung innerhalb einer Woche nach Zugang, unter Verweis auf den fehlenden Nachweis der Vollmacht zurückzuweisen.

Die Kündigung ist dann unwirksam und muss von der Bank, gegebenenfalls mit neuer Ankündigung, erneut ausgesprochen werden. So sind jedoch bereits wieder 2 Wochen an Zeit gewonnen worden.

Lassen Sie daher in einer solchen, natürlich belastenden Situation der Kündigung eines geschäftlichen Darlehens und dem möglichen Ende einer Selbstständigkeit und allen damit verbundenen Folgen auf keinen Fall den Kopf hängen, sondern kümmern Sie sich aktiv um den Erhalt ihres Vermögens, vorzugsweise unter Beiziehung fachkundiger Hilfe.

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Holger Spiegelberg
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank– und Kapitalmarktrecht
Rostock

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