Verhandlung zu Nutzungsentgelten / Pachtzinsen bei Nutzungsverträgen mit Grundstückseigentümern für die Errichtung von Windkraftanlagen

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Ein zentraler Punkt bei der Bewertung von Nutzungsverträgen/Pachtverträgen für die Errichtung von Windkraftanlagen ist die Frage, ob die im Vertrag vom Anbieter vorgeschlagene Vergütung akzeptabel ist.
Dabei ist zunächst festzuhalten, dass die Frage der Vergütung eine rein betriebswirtschaftliche Komponente ist, welche unabhängig von der rechtlichen Prüfung des übrigen Vertrages gesondert zu bewerten ist.

Grundsätzlich sollte aus Sicht des Verfassers die Vergütung bestenfalls in 4 Abschnitte unterteilt werden, welche der Durchführung des Vertrages, der Durchführung der Anlagenerrichtung und des Anlagenbetriebes bestmöglich gerecht wird:

  1. Zeitraum bis zum Baubeginn
  2. Zeitraum bis zur Inbetriebnahme der WEA
  3. Zeitraum bis zur Außerbetriebnahme der WEA
  4. Zeitraum bis zum vollständigen Rückbau

In nahezu allen aktuell auf dem Markt gängigen Nutzungsverträgen der diversen Projektierer ist die Vergütung regelmäßig aufgeteilt in die Nutzung von Grundstücken, auf welchen das Fundament der Anlage gegebenenfalls zuzüglich Kranstellfläche errichtet wird und in die sogenannten Rotorüberflugs- und Abstandsflächen, welche von der errichteten Anlage nur indirekt betroffen sind.

Daneben ist eine weitere Unterteilung in die Vergütung von Zuwegungen und die Verlegung von Kabeln vorzunehmen.

Von dieser als Grundtypus zu bezeichnenden Aufteilung der Vergütung werden sowohl von den unterschiedlichen Projektieren oder aber aufgrund der individuellen Nutzungskonzeption abweichende Vergütungsregelung in den Verträgen vorgeschlagen.

Bei nicht wenigen Verträgen wird dem Leser auf den 1. Blick leider gar nicht so richtig klar, welche Vergütung bei bestimmten Szenarien zu erwarten ist. Einfache und übersichtliche Regelungen sind machbar und müssen daher vereinbart werden. Gute Projektierer fügen deshalb auch noch eine Musterberechnung bei, mit Hilfe derer man für unterschiedliche Modelle der Inanspruchnahme des eigenen Grundstücks nachvollziehen kann, mit welcher Vergütung in etwa zu rechnen sein wird.

Die spannende Frage, in welcher Höhe eine Vergütung dann gerechtfertigt ist, lässt sich keineswegs pauschal beantworten und bedarf stets einer Gesamtschau im Hinblick auf die vielen einzelnen Aspekte, welche für die Vergütungsermittlung heranzuziehen sind.

Auszugsweise seien hier einige wesentliche Umstände genannt, welche im Rahmen der Überprüfung und der Verhandlung mit dem Projektierer eine Rolle spielen:

Finanzierungskosten der Anlage, Herstellungs- und Errichtungskosten der Anlage, Betriebskosten der Anlage, Größe der Anlage, Standort und Windaufkommen, Infrastrukturkosten, aktuell und gegebenenfalls dauerhaft erzielbare Einspeiserlöse, Konkurrenzsituation, etc..

Genauso wichtig ist es, die Frage zu beantworten, über welche Verhandlungsmacht ich als Grundstückseigentümer verfüge. Die Größe des Grundstücks sowie die Frage, welche Lage im Projektgebiet mein Grundstück hat und ob es für die Errichtung der Anlage ggf. Alternativen gibt, die Anlage auf andere Grundstücke zu verschieben, sind hier bedeutsam. Ebenso bedeutsam ist die Frage, ob es eine zeitliche Drucksituation auf Seiten des Projekttieres gibt, sofern dieser für das geplante Projekt zügig die Flächensicherung abschließen will, um öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder Vorbescheide zu beantragen.

In einigen Alt-Verträgen findet sich zu der Vergütung die Vereinbarung, dass die Parteien nach Ablauf einer bestimmten Zeitspanne diese neu festlegen müssen. Auch an dieser Stelle ist die Frage zu beantworten, welche Verhandlungsmacht aufgrund welcher rechtlichen Möglichkeiten (zum Beispiel Vertragsbeendigung) dem Grundstückseigentümer zustehen.

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Holger Spiegelberg, Rechtsanwalt
Energierecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Rostock


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