Berliner Immobilienfonds BERKOM (TRIGON) – Ansprüche gegenüber den Gesellschaftern der Elsenstraße KG erhoben

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Der Berliner Immobilienfonds BERKOM fordert Zahlungen von seinen Kommanditgesellschaftern. Nach durchgeführten Sanierungen sollen nun die zahlungsunwilligen Gesellschafter sich doch noch beteiligen. Dabei lässt sich Berkom die Ansprüche der zahlenden Gesellschafter abtreten.
Der Immobilienfonds wurde im Jahre 1993, seinerzeit durch die TRIGON GmbH & Co. aufgelegt. Mit dem Geld der Anleger wurde in der Elsenstraße ein Wohngebäudekomplex finanziert. Die Kommanditisten hatten eine Pflichteinlage zu leisten, waren zusätzlich im Handelsregister jedoch mit einem Haftkapital in mehr als doppelter Höhe der getätigten Pflichteinlage eingetragen. Dies kann dazu führen, dass über die bereits getätigte Einlage hinaus im Falle einer Krisensituation hinaus weitere Zahlungen bis zur Höhe der eingetragenen Haftforderung durch die Gesellschaft verlangt werden können.

Das Geschäftsmodell basierte darauf, dass für die zu errichtenden Wohnungen durch das Land Berlin Fördermittel für einen Zeitraum von zunächst 15 Jahren zugesichert waren. Diese zusätzlichen Mittel (ca. 30 DM / Quadratmeter) waren wesentlicher Bestandteil der Finanzierung und auch der Liquiditätsplanung laut des Emissionsprospektes.

Im Jahre 2009 lief die Förderung aus, ohne jegliche Verlängerung. Der Gesellschaft war dies klar, schrieb sie in ihrem Prospekt,  dass die Förderung zunächst für höchstens 15 Jahre besteht.  Die weitere Förderung war damit bereits bei Einwerbung der Mittel unklar. Im Jahre 2010 teilte die Firma gegenüber ihren Gesellschaftern mit, dass sie in wirtschaftlichen Schwierigkeiten sei, Darlehen angeblich kurz vor der Kündigung ständen und forderten die Gesellschafter auf, erhebliche Beträge nachzuzahlen. Dies taten einige Gesellschafter, während sich andere Gesellschafter hinsichtlich der Zahlungen weigerten. Für viele Anleger war unklar, weshalb sich die wirtschaftliche Situation so verschlechterte.

Nunmehr erhebt die BERKOM KG Klage gegen die nicht zahlungswilligen Gesellschafter. Dazu hat sie sich die Forderungen auf Innenausgleich derjenigen Gesellschafter abtreten lassen, welche die Zahlungen erbrachten. Ein derartiges Vorgehen dürfte jedoch unzulässig sein.

Die BERKOM KG macht im Ergebnis Forderungen ihrer Gesellschafter aufgrund der Abtretung unter Einzugsermächtigung geltend. Derartige Tätigkeiten fallen jedoch unter das Rechtsberatungsgesetz. So urteilte bereits der BGH am 12.04.2001 AZ: 2 ZR 197/09, dass die Klage der dortigen KG unzulässig sei. Die Ermächtigung zur Einziehung der Ausgleichsansprüche ihrer Gesellschafter aufgrund derer die dortige Klägerin die Ansprüche im Prozess geltend macht, ist wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz gemäß § 134 BGB nichtig.

Darüber hinaus bestehen erhebliche Zweifel an der Tragfähigkeit des ursprünglichen Investitionsplanes. Überdies haben sich die bedeutsamen Bewirtschaftungskosten des Objektes, welche im Prospekt mit 200.000,00 DM – 300.000,00 DM  !! angegeben wurde, heute nahezu verzehnfacht.

Auc nach der durchgeführten Sanierung sind diese Kosten unverändert so hoch wie zuvor. Fraglich ist, ob diese Sanierung daher tragfähig ist oder die Insolvenz möglicherweise nur hinausgeschoben wurde

Es bestehen daher gute Gründe, dass sich die Gesellschafter von ihrer KG-Beteiligung lösen können. Inwieweit ein Abfindungsguthaben danach zu erzielen ist, bleibt unklar. Auch besteht das Risiko, dass im Fall der Insolvenz der Gesellschafter eine Haftung, selbst nach Ausscheiden, verbleibt.

Nach unserer Auffassung wurden die Anleger zudem getäuscht auf Grundlage der Darstellungen im Prospekt. Es hätte deutlicher der Zusammnhang zwischen der Wohungsbauförderung und der Bedeutung  im Rahmen der Gesamtfinanzierung dargestellt werden müssen. So bestand die Annahme, die Förderung werde auch nach dem erstmaligen Auslaufen nach 15 Jahren weiter gezahlt.
Es empfiehlt sich, die rechtlichen Ansprüche um die Beteiligung von einem fachkompetenten Anwalt prüfen zu lassen.

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Spiegelberg
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