Gesetzliche Neuregelung zur Vorfälligkeitsentschädigung – Bank muss seit 2016 zum Vorteil von Kreditnehmern anders berechnen

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Zum 21. März 2016 ist die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie in Deutschland in nationales Recht umgesetzworden. Neben anderen Neuregelung, welche auf der EU-Richtlinie 2014/17/ЕU basieren, hat sich auch die gesetzliche Regelung zur Vorfälligkeitsentschädigung massiv verändert. Nunmehr sind die Regelungen in allen EU Ländern einheitlich.

In der EU-Richtlinie heißt es dazu:

Die Mitgliedstaaten können vorsehen, dass der Kreditgeber, sofern gerechtfertigt, eine angemessene und objektive Entschädigung für die möglicherweise entstandenen, unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung des Kredits zusammenhängenden Kosten verlangen kann; sie verhängen jedoch keine Vertragsstrafen gegen den Verbraucher. Hierbei darf die Entschädigung den finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht überschreiten

Schon vor Jahren hatten Verbraucherschützer immer wieder darauf hingewiesen, dass in anderen Ländern die Vorfälligkeitsentschädigungen – insbesondere bei hochpreisigen Immobiliendarlehen – deutlich geringer sind als in Deutschland.

Mit der Neuregelung in § 502 BGB es ist der Bank nicht mehr gestattet, dem Immobiliendarlehensnehmer den zukünftigen Zinsausfallschaden als “Vertragsstrafe” in Rechnung zu stellen. Eine konkrete Berechnung, wie der vorzeitig zurückgeführte Darlehensbetrag von der Bank tatsächlich verwendet wird, brauchte die Bank aufgrund ca. 20 Jahre alter Rechtsprechung des BGH zulasten der Verbraucher nie vorlegen. Nur in Einzelfällen – beispielsweise, wenn der Käufer eine Immobilie bei derselben Bank finanziert hat wie der Verkäufer, war die Bank zu einer konkreten Schadensberechnung angehalten, da die Verwendung des Darlehens bekannt war. In Zeiten niedriger Wiederanlagezinsen entsprach die Vorfälligkeitsentschädigung aber in der Regel dem gem. des Vertrages jährlich zu zahlenden Zinsbetrag.

Die Bank/Sparkasse ist mit der gesetzlichen Neuregelung nun allerdings verpflichtet, allein die ihr tatsächlich entstehenden Kosten der vorzeitigen Beendigung des Vertrages konkret und nachvollziehbar gegenüber dem Kreditkunden abzurechnen und auch zu belegen. Damit werden die Beträge für Vorfälligkeitsentschädigungen massiv sinken.

Es ist jedoch davon auszugehen, dass viele Banken zunächst versuchen, aufgrund der alten Regelung abzurechnen und zu hoffen, dass der Kunde diese gesetzliche Neuregelung nicht kennt.

Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist sogar vollkommen ausgeschlossen, wenn
1. die Rückzahlung aus den Mitteln einer Versicherung bewirkt wird, die auf Grund einer entsprechenden Verpflichtung im Darlehensvertrag abgeschlossen wurde, um die Rückzahlung zu sichern (z.B. Bausparvertrag), oder
2. im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.

Von der Neuregelung sind alle Verträge betroffen, die seit dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, wie sich aus dem Einführungsgesetz EGBGB zu diesem neuen Kreditgesetz ergibt.

Eine vorzeitige Beendigung ist jedoch nach wie vor nur dann möglich, wenn der Kunde ein berechtigtes Interesse belegen kann, etwa beim Verkauf der Immobilie oder wenn die Bank einen Zusatzkredit verweigert.

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Holger Spiegelberg Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Rostock

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