ING DiBa schickt Immobilien – Darlehensnehmer die Kündigung der Grundschuld – Ist dies rechtens und was ist zu tun?

0

Bei den Banken scheinen nicht nur die Erträge zu erodieren, sondern auch noch die Manieren. Anders ist es nicht zu erklären, weshalb die ING DiBa einem Darlehensnehmer nun ohne erkennbaren Grund die Grundschuld mit einer Frist von 6 Monaten kündigt.

Zwar hatten die Darlehensnehmer im Jahre 2017 eine Rate des Darlehensvertrages in Höhe von 700 € nicht gezahlt bzw. war diese zurück gebucht worden. Dies war der ING DiBa dann knapp anderthalb Jahre später aufgefallen. Nach einigem Schriftwechsel verständigte man sich dann vor kurzem auf eine zusätzliche monatliche Rate, mit welcher dieser Rückstand ausgeglichen wird.

An sich dachte der Darlehensnehmer, damit sei die Angelegenheit erledigt. Die ING-DiBa scheint dies jedoch anders zu sehen. So flatterte, per Zustellung durch den Gerichtsvollzieher, die Kündigung der Grundschuld ins Haus. Die damit verbundene Aufregung lässt sich unschwer erahnen. Immerhin hatte die ING Diba in dem Schreiben auch noch die mit der Kündigung der Grundschuld verfolgte Zielrichtung dargestellt, nämlich die Versteigerung der Immobilie.

Ist so ein Vorgehen überhaupt rechtens?

Grundsätzlich ist die Grundschuld die Absicherung für das kreditgebende Institut, in diesem Fall die ING DiBa. Die Grundschuld ist nicht akzessorisch , d. h.,sie kann grundsätzlich auch an irgendeine 3. Person oder Gesellschaft verkauft/ übertragen werden. Die Verknüpfung zwischen Darlehensvertrag und Grundschuld wird durch den sogenannten Sicherungsvertrag hergestellt. In diesem Vertrag ist geregelt, dass und unter welchen Voraussetzungen die Grundschuld verwertet werden kann, insbesondere eben dann, wenn die Verpflichtungen des Darlehensnehmers aus dem Darlehensvertrag nicht eingehalten werden.

Der Standardfall ist, die monatlichen Raten werden nicht oder nur teilweise gezahlt und die Bank kündigt darauf hin das Darlehen. Es wird dann der noch offene Darlehensbetrag ermittelt und mitgeteilt. In der Regel ist dieser Betrag aber so hoch, dass der Darlehensnehmer diesen nicht bezahlen kann. Aufgrund der Kündigung des Darlehens und dessen Eintragung in der SCHUFA ist es nahezu ausgeschlossen, eine neue Bank zu finden, welche die Finanzierung übernimmt.

Damit die Bank nun die Immobilie auch verwerten kann, kündigt sie also auch die Grundschuld als Voraussetzung für die Zwangsversteigerung.

Die Kündigung der Grundschuld ist aufgrund der Regelung in § 1193 BGB mit einer Frist von 6 Monaten möglich. D. h., wird die Kündigung der Grundschuld am 1.1.2019 erklärt, wird sie 6 Monate später d. h. zum 30.6.2019 wirksam.

Die Zwangsversteigerung der Immobilie ist nunmehr aber regelmäßig nur dann möglich, wenn auch das Darlehen gekündigt wird. Diesbezüglich sind die Banken jedoch äußerst kreativ. Gründe für eine fristlose Kündigung können u.a. – angeblich – verschlechterte Vermögensverhältnisse oder eine Verringerung der Werthaltigkeit einer gestellten Sicherheit sein.

Wichtig ist jedoch, dass sie rechtzeitig sich gegen diese Art und Weise des Vorgehens der Bank zur Wehr setzen.

Die gerichtlichen Verfahren wie die Aussetzung der Vollstreckung oder das Feststellen der Unwirksamkeit der Kündigung des Darlehensvertrages dauern ihre Zeit. Oft müssen im Vorfeld Fragen wie die Übernahme der Kosten durch die Rechtsschutzversicherung oder die Beantragung von Prozesskostenhilfe abgeklärt werden. Sofern Sie damit erst beginnen, wenn die Zwangsversteigerung anberaumt ist, könnte die Zeit knapp werden.

Von daher können wir Ihnen nur empfehlen, sich rechtzeitig anwaltliche Unterstützung zu suchen, um die Bank zur Einhaltung des Vertrages zu bewegen und die Rücknahme der Kündigung der Grundschuld zu erreichen.

Weitere Informationen rund um eine Kündigung der Grundschuld können Sie im Übrigen unserem ausführlichen Artikel

entnehmen.

_______________

Haben Sie Fragen?
Dann rufen Sie uns an, bzw. schicken Sie uns eine E-Mail, gegebenenfalls mit den entsprechenden Unterlagen.

Ihre Anfrage und unsere erste unverbindliche Einschätzung lösen für Sie keine Kosten aus.

Telefon: 0381 / 440 777 0
E-Mail: info@ra-spiegelberg.de

Holger Spiegelberg
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank– und Kapitalmarktrecht
Rostock

Haben Sie Fragen?


  • Dann nutzen Sie unser Anfrageformular für eine erste, kostenlose Anfrage zu Ihrer Rechtsangelegenheit.

  • Die Anfrage zu Ihrer Rechtsangelegenheit ist kostenfrei. Im Weiteren klären wir dann persönlich das weitere Vorgehen. Möglicherweise übernimmt eine vorhandene Rechtsschutzversicherung die Kosten des anwaltlichen Tätigwerdens.