Die Grundstückseigentümer hatten ihr Grundstück an eine Gesellschaft veräußert. Im Verkaufszeitpunkt war jedoch abzusehen, dass das Grundstück in die Planung von 1 oder 2 Windkraftanlagen einbezogen wird. Daher formulierte man eine Nachbewertungsklausel hinsichtlich des Kaufpreises für den Fall der späteren Errichtung oder Nutzung durch eine Windkraftanlage WEA.
In der 1. Entwurffassung des notariellen Vertrages sollte zunächst nurausschließlich der Standort, also der Turm plus Turmfundament, sofern er sich dann ganz oder in Teilen auf dem veräußerten Grundstück befindet, für eine Nachbewertung ausschlaggebend sein. Noch vor dem Notartermin hatte man sich aber auf eine Regelung für die Nachbewertung geeinigt, welche als Erweiterung die Nutzung des Grundstücks durch Standort- und Abstandsfläche als Kriterium für eine Nachbewertung des Kaufpreises ansah.
Im letztlich unterzeichneten Notarvertrag selber war dann – für die unkundigen Verkäuferinnen in Abweichung von der eigentlich ausgehandelten Formulierung merkwürdigerweise nicht ersichtlich – nur noch von einer Standortfläche (also ohne Abstandsfläche) die Rede, ohne zu definieren, was diese Standortfläche mitumfasst.
Tatsächlich lag und liegt aktuell von einer errichteten Windanlage die Kranstellfläche auf dem Grundstück. Auf dieser Grundlage sahen wir das Eintreten der Nachbewertungsklausel mit der entsprechenden Zahlungsverpflichtung der Käuferin bzw. ihrer Rechtsnachfolgerin als gegeben an.
Das Landgericht Neubrandenburg hat in Kammerbesetzung unserer Rechtsauffassung folgend ebenfalls auch die Kranstellfläche als Teil der Standortfläche angesehen. Somit greife die Nachbewertungsklausel und der Zahlungsanspruch der Verkäuferseite sei laut Landgericht zweifelsfrei und eindeutig in voller Höhe gegeben.
Schon in einem auf Teilzahlung gerichteten Vorverfahren hatte seinerzeit das Landgericht Rostock und – auf die Berufung der Käuferseite hin – das Oberlandesgericht Rostock, diese Rechtsauffassung unter ausführlicher Begründung bestätigt und auch die Kranstellfläche als Teil der Standortfläche angesehen. Gestützt wurde diese Auffassung von 2 universitären Gutachten, welche sowohl die Zuwegung als auch die dauerhafte Kranstellfläche als notwendige Bestandteile der Standortfläche ansah.
Die von der Gegenseite vorgebrachten Einwendungen, dass doch nur ein geringer Teil der verkauften Flächen tatsächlich genutzt werde und auch die Kranstellfläche im Nachhinein noch verlegt werden könne, hielt das Landgericht für irrelevant. Denn der Notarvertrag sehe derartige Einschränkungen für eine Nachbewertung an keiner Stelle vor.
Aufgrund der Anwendung der Nachbewertungsklausel steht den Grundstücksverkäufern somit der Zahlungsanspruch zu.
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Holger Spiegelberg Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Rostock