Nutzungsverträge / Pachtverträge zwischen Grundstückseigentümern und Projektentwicklern von Windkraftanlagen wie mdp neue Energien GmbH & Co KG sind mittlerweile sehr komplexe Regelwerke über sehr viele Vertragsseiten einschließlich der Anlagen zum Vertrag und haben für beide Seiten erheblich Chancen. Es gibt aber auch einige Risiken für die Grundstückseigentümer. Daher sind in den Verträgen regelmäßig Ergänzungen und Korrekturen vorzunehmen, bevor sie unterschrieben werden können.
- Vertragsgegenstand
Bei der Regelung des Vertragsgegenstandes wird u.a. festgelegt, ob es sich um einen Standortvertrag, um einen Abstandsflächenvertrag oder einen allgemeingültigen Vertrag handelt. In der Regel wird es sich um einen allgemeingültigen Nutzungsvertrag handeln, da im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Nutzungsvertrages noch nicht genau feststeht, ob eine Anlage auf dem eigenen Grundstück stehen wird oder das Grundstück nur als Abstandsfläche oder für Zuwegungen und Leitungen benötigt wird. Der Standort einer Windkraftanlage WKA wird in der Regel besser vergütet als nur die Abstandsfläche, da die Belastung und Beeinträchtigung des Grundstücks natürlich auch weitaus größer sind.
Daneben sollte in etwa feststehen, welcher genaue Anlagentyp (Rotordurchmesser, Nabenhöhe; Leistung, Hersteller) errichtet werden soll. Gerade neu entwickelte Anlagen sind möglicherweise noch nicht ausgereift, gehen öfter kaputt und erfordern teurere Wartungen oder den Austausch ganzer Baugruppen zu hohen Kosten und erzielen daher geringere Erlöse. Außerdem ist diese Information wichtig, denn die Höhe der zu bestellenden Bürgschaft und die Versicherungssumme sowie ein eventuelles späteres Repowering richten sich auch nach der Anlagengröße.
Zudem kann dann in etwa die Belastung des Grundstücks abgeschätzt werden, da große Anlagen i.d. Regel mehr Fläche für die Errichtung und die Zufahrt beanspruchen. Die voraussichtliche Lage der Anlage sollte sich zudem aus einem vorläufigen Lageplan ergeben. Dieser konkretisiert dann vorläufig zumindest den etwaigen Standort der Anlage und den Verlauf von Wegen und Leitungen über das eigene Grundstück. Verlassen kann man sich auf diesen vorläufigen Lageplan aber nicht, da durch das Genehmigungsverfahren oder die Anbindungen an das Stromnetz auch noch abweichende Regelungen und Verläufe notwendig werden können. Ein guter Projektierer wird sich darüber allerdings bereits grob Gedanken gemacht haben und diese aufzeichnen können. Wichtig ist auch, dass das eigene Grundstück richtig bezeichnet ist und nicht zu weitgehende Rechte eingeräumt werden. Weitere Flurstücke des Eigentümers, welche mit der Errichtung der Anlagen offensichtlich keine Berührung haben, sollten nicht im Vertrag und in der bestellten Dienstbarkeit auftauchen. Derartige Eintragungen belasten das Grundbuch und erschweren die weitere Nutzung dieser Flurstücke, beispielsweise als Sicherheit.
Die uns vorgelegten Verträgen der mdp enthielten weder konkrete Angaben zur geplanten Anlagenleistung noch zur Gesamthöhe als auch der Nabenhöhe. Zudem fehlte es an einer aussagekräftigen Übersichtskarte, aus welcher man die Grobplanung und die geplante Nutzung des Grundstücks in etwa nachvollziehen kann. An dieser Stelle sind nach unserer Einschätzung auf jeden Fall Nachbesserungen zu verhandeln.
- Vertragslaufzeit
Bei dieser Regelung ist darauf zu achten, dass bei Vertragsschluss nicht zu lange Bindungen an den Projektierer erfolgen. Unternimmt die Firma nichts, um eine Genehmigung für die Anlage zu erreichen, so ist Ihr Grundstück dennoch an diese Firma möglicherweise über viele Jahre gebunden. Um das zu verhindern, müssen Kündigungs- oder Rücktrittsregelungen für beide Seiten vereinbart werden. Diese müssen allerdings angemessen sein, da die Planungen von WKA bis zu ihrer tatsächlichen Errichtung mittlerweile durch die ausufernde Bürokratie schon mehrere Jahre beanspruchen können. Der Projektierer benötigt ja auch Planungssicherheit. Vertragslaufzeiten von 20 Jahren / 25 Jahren sowie Verlängerungen um 1x oder 2 x 5 Jahre sind durchaus üblich.
Die uns vorgelegten Verträge der Firma mdp neue Energien GmbH & Co KG haben eine Laufzeit von 25 Jahren ab Unterzeichnung mit 2-maliger Verlängerung um jeweils 30 Monate (2 ½ Jahre). Diese Regelung ist in Ordnung .
- Nutzungsentgelte
Ein wesentlicher Punkt jedes Nutzungsvertrages ist die Entschädigungsregelung. Hier gibt es verschiedene Varianten, in welcher Art eine Vergütung für den Grundstückseigentümer erfolgt.
Gute Verträge enthalten hier zumindest 2 Regelungszeiträume:
– Regelung bis zur Errichtung der Anlage
– Regelung ab Baubeginn bzw. Inbetriebnahme der Anlage
Die sehr guten Verträge unterscheiden dann noch für den Zeitraum ab Stilllegung der Anlage bis zum Rückbau.
Das Vertragswerk der mdp neue Energien GmbH & Co KG zum Thema Vergütung ist aus unserer Sicht nachzubessern. Dies gilt sowohl für die verschiedenen Abschnitte der Vertragsdurchführung als auch für die Zahlung eines Nominalbetrages.
Die im Vertrag enthaltene Regelung für die Entschädigung von Ernteausfällen oder Nutzungseinschränkungen in der Bauphase oder der Rückbauphase ist nach unserer Einschätzung noch weiter zu konkretisieren. Gleiches gilt auch bei Rodungen für Projekte, welche in Waldgebieten errichtet werden. Dort bedarf es hinsichtlich der Feststellung des Baumbestands, der Rodung, der Holzverwertung sowie der Wiederaufforstung sehr konkreter und dezidierte Regelungen. In dem uns vorliegenden Vertrag fehlen derartig konkrete Regelung und sind demzufolge und unbedingt zu ergänzen.
Für den Betrieb der Anlage sollte in der Regel zur Vermeidung von Inflationsverlusten eine prozentuale Vergütung an den von der Anlage erzielten Einspeiseerlösen vereinbart werden. Zudem sollten Mindestvergütungszahlungen vereinbart werden. Diese sind dann bereits im laufenden Jahr zu zahlen, prozentual erfolgt eine Abrechnung nach Ablauf des Jahres. Ergibt sich ein Überschuss zu den schon gezahlten Mindestvergütungen, werden diese Überschusse dann zeitnah ausgezahlt. Hat die Anlage weniger verdient (durch Stillstand etc.), behält der Eigentümer dennoch diese Mindestvergütung. Die Höhe der Zahlungen hängt stark von der Ergiebigkeit des Standtortes und auch vom Anlagentyp ab. Diesbezüglich haben die die Anlage errichtenden und planenden Firmen grundsätzlich einen Wissensvorsprung, da sie über Windprognosen verfügen und somit in etwa abschätzen können, welchen Ertrag eine Anlage erzielen wird.
Die Vergütungsvereinbarungen in den Verträgen der Firma mdp neue Energien GmbH & Co KG sind derzeit nicht marktüblich, insbesondere auch deswegen, da die Vergütung nicht prozentual nach Ertrag erfolgt, sondern in einem jährlichen Nominalbetrag, welcher der Inflation unterliegt. Im Hinblick auf die sehr lange Laufzeit des Vertrages halten wir das für nicht akzeptabel und nachteilig.
Zusammengefasst halten wir die Vergütungsregelung für teilweise in Ordnung, teilweise jedoch auch zwingend nachbesserungsbedürftig aus Sicht des Grundstückseigentümers.
- Kündigungsregelungen
Dieser Bereich ist bedeutsam, da hier geregelt wird, welche Verhaltensweisen der Parteien durch eine Vertragskündigung sanktioniert werden sollen. Wichtig ist, dass eine klare Kündigungsregelung enthalten ist, falls nicht rechtzeitig mit dem Bau der Anlage begonnen wird.
Die Regelung im Vertrag der mdp dazu ist recht gut. So kann der Eigentümer kündigen, wenn Zahlungsverzug von 3 Monaten besteht, die Genehmigung nicht innerhalb von 60 Monaten ab Vertragsschluss erteilt wurde oder wenn nicht innerhalb von 84 Monaten ab Vertragsschluss entweder der Baubeginn erfolgte oder die Inbetriebnahme.
Die jeweilige Frist kann einmalig um 12 Monate verlängert werden.
Diese Regelungen werden grundsätzlich aus unserer Sicht sowohl den Belangen des Betreibers als auch des Eigentümers gerecht.
Es werden jedoch keine weiteren Gründe oder Möglichkeiten vereinbart, bei deren Vorliegen dem Grundstückseigentümer eine Kündigung des Vertrages möglich ist. (z.B. Versicherung fehlt).
Außerdem ist die Kündigungsoption für die mdp für den Fall eines nicht mehr wirtschaftlichen Betriebes zu weitgehend, da die Verpflichtung fehlt, den Nachweis für diesen Umstand zu erbringen.
Zudem empfiehlt es sich – wie bei der damaligen Insolvenz der Firma PROKON deutlich wurde – auch ein Recht zur Kündigung für den Fall der Insolvenz der Projektfirma vorzubehalten. Ob das Recht dann tatsächlich ausgeübt wird, ist dabei nicht von Belang.
- Versicherung, Rückbau
Der Vertrag muss zudem stets nachzuweisende Versicherungen vorsehen, welche die aktuellen Versicherungssummen und sämtliche Schadensbilder von der Errichtung bis zum Rückbau abdecken. Der Vertrag der mdp neue Energien GmbH & Co KG enthält dazu eine unzureichende Regelung, denn in guten Verträgen werden höhere Versicherungssummen und umfangreichere Versicherungsinhalte vereinbart. Das jährliche ausübbare Einsichtsrecht des Grundstückseigentümers in die Versicherungsunterlagen zu Überprüfung, ob die Versicherung besteht, ist zwar gegeben, aber inhaltlich ausbaufähig.
Die Regelung zur Absicherung des Windkraftanlagenrückbaus durch Bankbürgschaft ist ebenfalls nicht ausreichend. Auch hier sind nur Nominalbeträge genannt, welche sich über die lange Vertragslaufzeit ändern können und daher in regelmäßigen Abständen ganz konkret angepasst werden müssen. Gerade diese Regelung ist von immenser Bedeutung für den Grundstückseigentümer. Denn für Rückbau und Beseitigung haftet grundsätzlich der Eigentümer selbst, bspw. gegenüber öffentlichen Behörden. Nur mithilfe der Bürgschaft in stets ausreichender Höhe ist es für den Grundstückseigentümer möglich, die Kosten der Beseitigung der Anlage abzusichern, insbesondere wenn der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten ist.
Außerdem sollen Anpassungen der Bürgschaftssummessumme von demjenigen bezahlt werden, wer diese Anpassung verlangt. D. h., der Grundstückseigentümer soll für seine eigene Absicherung nicht auch noch bezahlen. Gute Projektierer übernehmen die Kosten für die Überprüfung und gegebenenfalls die Anpassung der tatsächlichen Rückbaukosten
- Ablauf Rückbau, Dienstbarkeiten, Übertragung
Ein ganz wesentlicher Punkt liegt zum Ende der Vertragslaufzeit und im Falle eine Stilllegung der Anlage. Diese Fixpunkte sind genau zu definieren. Außerdem muss sichergestellt werden, dass nach Ablauf der Zeit die Anlage auch vernünftig und in vernünftiger Frist abgebaut und der Urzustand wieder hergestellt wird. Der Eigentümer kann sich auch vorbehalten, dass bestimmte Teile der Anlage wie bspw. die Zuwegung auf seinem Grundstück ganz oder zum Teil verbleiben. An diesen Positionen sind im Vertrag von mdp neue Energien GmbH & Co KG aus Eigentümersicht Ergänzungen unbedingt erforderlich.
Auch die im Grundbuch vorgenommenen Eintragungen insbesondere in Form der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit müssen zeitnah gelöscht werden, was unbedingt zu vereinbaren ist. Dabei sollte auf Regelungen hingewirkt werden, welche es für den Eigentümer erleichtern, im Falle schlechter Kommunikation oder der Kündigung eine Löschung der Eintragungen möglichst selbst zu vornehmen zu können. Derartige Regelungen sind regelmäßig jedoch individuell auszuhandeln.
Es fehlen in den Verträgen der mdp neue Energien GmbH & Co KG zu konkreten Abläufen und Vorgängen betreffend den Rückbau dann weiterhin noch detaillierte Regelungen. Es muss klar geregelt sein, dass ein Rückbau den ursprünglichen Zustand (nicht nur wirtschaftlich gleichwertig) – dieser muss vor Baubeginn festgestellt werden – wieder hergestellt und auch eine gleiche Bodenqualität wie vor Baubeginn wieder in die Baugruben eingebracht wird. Zudem muss klar sein, wo der bei Baubeginn anfallende überschüssige Mutterboden gelagert wird. Weitere Regelungen können sich ergeben, wenn Waldgrundstücke für die Errichtung der Anlage gerodet wurden.
Augenmerk sollte man zudem auch auf die Regelungen zur Übertragung des Vertrages bzw. von Rechten und Pflichten aus dem Vertrag richten. In der Regel können die Projektgesellschaften die Verträge ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers übertragen/verkaufen. Hier sollte – soweit möglich – mit einer schriftlichen Zustimmung durch den Eigentümer vorgebeugt werden. Bei den Verträgen der mdp neue Energien GmbH & Co KG ist seitens des Grundstückseigentümers die Zustimmung dazu erforderlich. Dies ist grundsätzlich gut, allerdings ist wesentlich konkreter auszugestalten, wie der wichtige Grund und Zweifel an der Vertragstreue des Dritten überprüft und nachgewiesen werden.
Überdies sollte die Zustimmung des Grundstückseigentümers zu Eintragungen nach Vertragsunterzeichnung nur dann erfolgen, sofern diese Eintragungen auch tatsächlich für den Fortschritt des Projektes notwendig sind. Anderenfalls haben Sie als Eigentümer im Grundbuch bspw. eine Vormerkung stehen, welche sich im Extremfall nur äußerst schwer und nur mit Zustimmung der Gegenseite wieder löschen lässt. Dies sollte weitgehend vermieden werden.
- Fazit, Kosten der Prüfung durch einen Rechtsanwalt
Es ist festzuhalten, dass der von mdp neue Energien GmbH & Co KG vorgelegte Pacht-bzw. Nutzungsvertrag sehr genau geprüft werden muss. Der Vertrag ist aktuell an einer Reihe von Positionen nicht marktüblich angelegt. Daher sind nach unserer Auffassung eine Reihe von z.T. wesentlichen Korrekturen und Ergänzungen vorzunehmen, um so die vertraglichen Risiken, welche den Grundstückseigentümer treffen könnten, zu minimieren. Denn die Auswirkungen der vertraglichen Risiken zeigen sich in der Praxis erst dann, wenn die Anlage steht, nicht funktioniert bzw. wenn sie abgebaut werden muss oder wenn Zahlungen ausbleiben – also bei Problemen. Für diese Fälle muss vertraglich weitestgehend vorgesorgt werden, damit Sie als Eigentümer nicht rechtlos dem Treiben der Windkraftfirma auf Ihrem Grund und Boden zusehen müssen.
Denken Sie stets daran, dass es bei dem abzuschließenden Vertrag um ein privatrechtliches Geschäft geht. Die Firma mdp neue Energien GmbH & Co KG wird daher im Vordergrund die eigenen Rechte waren wollen, was natürlich legitim ist. Von daher ist die mdp neue Energien GmbH & Co KG natürlich auch berechtigt, eine vertragliche Vorlage zu erstellen, welche die eigene Rechtsposition besser ausformuliert.
Daher gilt es für den Grundstückseigentümer umso mehr, die Verträge an den vorgenannten Positionen und regelmäßig auch an weiteren, kleineren aber ebenso wichtigen Positionen nachzuverhandeln. Dies sollte mithilfe fachkundiger (anwaltlicher) Unterstützung erfolgen, da auch die mdp neue Energien GmbH & Co KG sich bei der Erstellung der Verträge selbstverständlich anwaltlicher Beratung bedient.
Die hier vorgenommene Darstellung ist keineswegs abschließend.
Zudem möchten wir darauf hinweisen, dass sich die obigen Erläuterungen auf den Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrages beziehen und somit mögliche Veränderungen, welche danach seitens der Projektgesellschaft in den Verträgen vorgenommen werden, nicht berücksichtigt sind.
In der Regel werden die bei der Beauftragung anwaltlicher Hilfe für den Grundstückseigentümer entstehenden Anwaltskosten von der Projekt–Gesellschaft, welche die Errichtung und Nutzung der Windkraftanlage beabsichtigt, auch übernommen, sodass die rechtliche Prüfung den Grundstückseigentümer im Ergebnis kein Geld kostet. Dies ist aber in jedem Einzelfall vorher abzustimmen.
Geben Sie Ihren Vertrag daher einem Fachmann in die Hand!
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Holger Spiegelberg, Rechtsanwalt
Energierecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht