OSPA Ostseesparkasse Rostock darf keine Wertermittlungsgebühr bei Immobiliendarlehen erheben- Urteil des Landgerichts Rostock

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Trotz nahezu einhelliger Meinung in Literatur und Rechtsprechung vereinbaren viele Kreditinstitute nach wie vor, dass die Darlehensnehmer für die Wertermittlung der zu finanzierenden Immobilie die Kosten zu tragen haben. So finden sich auch in einigen Darlehensverträgen der Ostseesparkasse OSPA, gerade älteren Datums, noch sogenannte Schätz- und Besichtigungsklauseln.

Das Landgericht Rostock hat mit Urteil aus dem November 2019 entschieden, dass die Erhebung einer solchen Wertschätzungsgebühr auf Grundlage der vertraglichen Klausel unzulässig ist. Die Besichtigung und Einschätzung der von den Darlehensnehmern angebotenen Sicherheiten und die sonstigen Aufwendungen der beklagten Bank zur Schätzung dienen nach Auffassung des Landgerichts Rostock ausschließlich der Wertermittlung der Betracht kommenden Beleihungsobjekte. Dies erfolgt allein im Interesse des darlehensgebenden Kreditinstituts – hier der Ostseesparkasse Rostock – dass durch die Vereinbarung der Bestellung einer Grundschuld oder die Überlassung einer sonstigen Sicherheit seine eigenen Vermögensinteressen absichern will und klären möchte, ob das ihr als Sicherheit angeboten Objekt im Falle der Nichtbedienung durch den Darlehensnehmer ausreichend werthaltig ist. Das Kreditinstitut ist zudem auch nicht zu einer Offenlegung der Ergebnisse der Wertermittlung gegenüber dem Darlehensnehmer verpflichtet.

Bereits der BGH hatte mit Entscheidung vom 20. März 2007 (Aktenzeichen XI ZR 414/04) eine solche Klausel für unwirksam erklärt.
” Nach ständiger Rechtsprechung des BGH prüfen und ermitteln Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse.”

Dagegen hat das Landgericht Rostock den Einbehalt eines Disagios als rechtmäßig angesehen. Ein Disagio stellt eine Zahlung zu Vertragsbeginn auf die in Zukunft anfallenden Zinszahlungen dar. Die Ostseesparkasse hatte sich vorbehalten, bei vorzeitiger Beendigung des Vertrages-aus welchem Grund auch immer-das nicht verbrauchte Disagio einbehalten zu können.

Der Darlehensnehmer hatte aufgrund fehlerhafter Beratung durch die Sparkasse seinen Bausparvertrag zu 100 % aufgefüllt und damit das Darlehen-vorzeitig-zurückgeführt. Eine an sich mögliche Vorfälligkeitsentschädigung von über 100.000 € hatte die Bank in keinem Korrespondenzschreiben überhaupt erwähnt oder eingefordert und auch nie darauf Bezug genommen, dass man das unverbrauchte Disagio einbehalten wolle. Eine Einigung über diesen Betrag war auch sonst nicht erfolgt.

Dennoch befand das Landgericht – aus unserer Sicht auf nichtvorhandener Tatsachenbasis – dass die Bank der vorzeitigen Beendigung des Vertrages nur unter Voraussetzung des Verbleibs des einbehalten Disagios zugestimmt hätte und der Kreditnehmer nicht davon ausgehen durfte, die Bank wolle ihn ohne Entschädigung für die entgangenen Zinsen aus dem Vertrag entlassen. Dabei hat das Landgericht jedoch völlig übersehen, dass-wie erwähnt, eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank in Höhe von 100.000 nicht im Ansatz besprochen und auch nicht erhoben wurde, was eher dafür sprach, dass die Bank keine Kompensation für das Beenden des Geschäftes verlangen wollte.

Dennoch das Urteil, da in der Berufungsinstanz ergangen, ist mittlerweile rechtskräftig.

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Holger Spiegelberg Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Rostock

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