Rückstände in der Ratenzahlung bei Immobilien- und Privatdarlehen ggü. Bank/Sparkasse – wann kündigt die Bank ? Was ist zu tun, um sein Haus zu retten ?

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Die sogenannte”Coronakrise” hat die Verletzlichkeit des Wirtschaftssystems allen Menschen vor Augen geführt. Corona ist dabei jedoch nicht Die Ursache der wirtschaftlichen Schwierigkeiten, sondern nur der Auslöser. Viele haben die Folgen direkt gespürt, in dem sie entweder in Kurzarbeit geschickt wurden oder, gerade kleine und mittelgroße, selbstständig Tätige, das die Aufträge respektive die Kunden weg blieben.

Es war klar, dass diese reduzierten Einnahmen bei vielen die Erfüllung der alltäglichen Verpflichtungen erschwert, wenn nicht sogar unmöglich macht.

1.
Ganz besonders betroffen ist davon die Zahlung der Rate für Immobiliendarlehen oder sonstige Darlehen. Gerade bei Immobilien- Darlehen machen diese Zahlungen einen Großteil der monatlichen Ausgaben aus.

Mit dem am 22. März 2020 erlassenen Gesetz hat der Gesetzgeber auf diese Situation reagiert. Der Fortbestand des Vertrages wurde in den Vordergrund gestellt und dem Darlehensnehmer erlaubt, in dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 fällig werdenden Raten (Zins- und/Tilgungsleistungen) auszusetzen. Parallel dazu ist den Banken/Sparkassen für diesen befristeten Zeitraum das Kündigungsrecht untersagt. Wegen Rückständen darf somit nicht gekündigt werden und der Vertrag verlängert sich nach hinten hinaus um den Zeitraum der Nichtzahlung.

2.

Doch was ist, wenn auch danach die Raten nicht oder nur teilweise gezahlt werden können?

Es stellt sich damit die Frage, ab welchem Zeitpunkt die Bank überhaupt einen Darlehensvertrag/Kreditvertrag kündigen kann.

Dabei gibt es im wesentlichen 2 Gründe, mit welchen die Banken die Darlehensverträge kündigen können.

3. ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung kann von der Bank vorgenommen werden, wenn der Darlehensnehmer mit fälligen/geschuldeten Zahlungen in Verzug geraten ist. So müssen mindestens 2 aufeinanderfolgende Teilzahlungen ganz oder teilweise und mit mindestens 10 % des Nennbetrages des Darlehens (bei Verbraucherdarlehen mit einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren mit mindestens 5 % des Nennbetrages) in Rückstand sein. Bei Immobiliendarlehen sind es nur 2,5 % der Darlehenssumme lt. Vertrag.

D. h., selbst wenn von Ihnen 2 Raten nicht gezahlt werden konnten, kann es sein, dass die Bank dennoch nicht kündigen kann, bis die 2,5 Prozent-Hürde erreicht ist.

Beispiel:

Darlehensbetrag Immobilie 300.000 € monatliche Rate 1.000 €.

Die 2,5-Prozent-Hürde wäre hier erst bei einem Rückstand von 7.500 €, sprich nach 8 nicht gezahlten Monatsraten, überhaupt erreicht.

Zudem muss die Bank vor der Kündigung dem Darlehensnehmer erfolglos eine 2-wöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrages gesetzt haben. Viele Banken übersehen dies aber, was die Kündigungserklärung unwirksam macht.
Außerdem muss die Kündigungserklärung sowohl für das Darlehen als auch für die Grundschuld von zur Vertretung berechtigten Personen der Bank/Sparkasse unterschrieben worden sein, was in der Regel nur durch Vorlage einer Vollmacht erfolgen kann und häufig jedoch fehlt. In diesem Fall sollten Sie schriftlich die Zurückweisung der Kündigung gemäß § 174 BGB innerhalb einer Woche nach Zustellung gegenüber der Bank Sparkasse erklären. bei mehreren Darlehensnehmern muss die Kündigung jedem einzelnen Darlehensnehmer zugestellt werden.

Allerdings kann die fehlende Vorankündigung und Eine unwirksame Kündigungserklärung unter Einhaltung der Fristen nachgeholt werden. Ein Zeitgewinn ist der Widerspruch alle Mal.

4. außerordentliche Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung kann die Bank dann aussprechen, wenn sich in den wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners oder an der Werthaltigkeit der Sicherheit (Immobilie) wesentliche Verschlechterungen einstellen. Dies ist bspw. denkbar, wenn eine SCHUFA Eintragung bspw. aufgrund einer anderweitigen Angelegenheit erfolgt. Denkbar ist dies bspw. aber auch, wenn im Rahmen der Rezession die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt erheblich zurückgeht und damit die Preise deutlich fallen. grundsätzlich muss in diesem Fall die Bank/Sparkasse zunächst die Nachbesicherung anfordern und erst bei deren Ausbleiben kann eine Kündigung erklärt werden.

Als weitere Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung muss durch diese Veränderung aber auch für die Bank eine Gefahr bestehen, dass die Rückzahlung des Darlehens – selbst bei Verwertung der Sicherheit – gefährdet ist.

Erfahrungsgemäß werden diese Voraussetzungen von den Banken in den Kündigungsschreiben zwar behauptet, jedoch nahezu nie nachprüfbar begründet

Sehr häufig ist auch anzutreffen, dass Selbstständige sowohl ihre Bankgeschäfte für das Unternehmen als auch ihre privaten Finanzangelegenheiten bei ein und derselben Bank führen. Dies ist in Krisenzeiten eine sehr schlechte Konstellation.

Denn so haben Veränderungen im Rahmen der selbstständigen Tätigkeit zur Folge, dass bei einer negativen geschäftlichen Entwicklung die Bank die gesamte Geschäftsverbindung und somit auch die privaten Darlehen sehr schnell kündigen kann.

Dabei übergehen die Banken allerdings, dass Verbraucherdarlehen besonderen Schutzvorschriften unterliegen und nicht so ohne Weiteres gekündigt werden können. In der Realität ist dies den Banken/Sparkassen aber nahezu ausschließlich egal und Rücksichtnahme ist nicht zu erwarten -häufig gezwungenermaßen. Der erdrosselnden Regulierung des Bankensektors durch die europäische Gesetzgebung sei Dank.

Auch wenn die Voraussetzungen für die ordentliche Kündigung (siehe Punkt 3.) nicht vorliegen, hält die Bank bei derartigen Rückständen dann die wirtschaftliche Situation für so schlecht, dass sie dann die außerordentliche Kündigung erklärt, um den Darlehensvertrag zu beenden und Sicherheiten zu verwerten.

Dennoch sollte man an dieser Stelle die rechtlichen Möglichkeiten prüfen und sich insbesondere auch mit dem weiteren Verfahrensverlauf hinsichtlich der Immobilie auseinandersetzen. Ziel muss es sein, den Bestand der Immobilie, in welche oft erhebliche finanzielle Mittel geflossen sind und an der Erinnerungen hängen, im Familienvermögen zu sichern. Allerdings gibt es keine pauschalen Lösungen. Es hilft nur eine nüchterne Betrachtung, ob der Erhalt der Immobilie auch zu geringeren monatlichen Belastungen überhaupt möglich und sinnvoll ist.

4. Kündigung der Grundschuld

Wie soeben dargestellt, ist trotz fehlender Voraussetzungen damit rechnen, dass die Bank dennoch die Kündigung erklärt. Parallel dazu wird die Bank/Sparkasse auch, was für die Banken mindestens genauso wichtig ist, die zur Absicherung bestellte Grundschuld kündigen.

Was ist die Grundschuld?

Mit der Grundschuld ist sichergestellt, dass das finanzierte Hausgrundstück als Sicherheit für die Verpflichtung aus dem Darlehensvertrag haftet. Sie ist im Grundbuch mit einem Nennbetrag eingetragen, welcher in der Regel dem im Darlehensvertrag vereinbarten Darlehensbetrag entspricht. Zudem ist die Grundschuld mit einem Zinssatz versehen, welcher zur Absicherung von Nebenkosten dienen soll und der regelmäßig (unrechtmäßig) deutlich über dem Zinssatz des Darlehensvertrages liegt.

Ist der Darlehensvertrag und/oder die Grundschuld erst einmal von der Bank/Sparkasse gekündigt, gibt es in der Regel aus unserer Erfahrung kaum noch ein Zurück in die ursprüngliche Finanzierung. Alle Versuche der Darlehensnehmer, eine Rückkehr zu erreichen, werden viel Aufwand und Geld kosten und dennoch mit hoher Wahrscheinlichkeit scheitern.

5.
Jetzt wird es also ernst !

Die Bank will Ihnen also durch Zwangsversteigerung ihr Haus wegnehmen. Viele Menschen denken zwar, dass sie dagegen machtlos sind. Tatsächlich gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten, um den Verlust der Immobilie infolge einer solchen Zwangsversteigerung sehr lange hinauszuzögern und gegebenenfalls auch vollständig abzuwenden oder eine anderweitige Lösung zu finden. Dies geschieht dabei mit den Mitteln, welche unsere Rechtsordnung an verschiedenen Stellen bereitstellt.

Auch wenn es von enormen Vorteil ist, sich möglichst schon frühzeitigmit der Kündigung von fachkundigen Experten auf dem Gebiet des Bankrechts und des Zwangsversteigerungsrechts unterstützen zu lassen, so zeigt doch die Erfahrung, dass viele Menschen aufgrund dieser bedrückenden und angstauslösenden Situation sich erst sehr spät um diese Unterstützung kümmern.

Auch wenn dadurch bestimmte rechtliche Möglichkeiten nicht mehr bestehen, so ist es dennoch möglich, auch in fortgeschrittenen Verfahrensstadien Lösungen zu erreichen.

Hier ist es wichtig, dass sie sich der Situation stellen und insbesondere keine Angst haben. Angst lähmt und nichts besser, sondern nur noch schlechter.!
Die eingetretene Situation ist wie sie ist. Jetzt müssen Sie in den Handlungsmodus kommen und sich zur Wehr setzen.

Wir helfen Ihnen dabei.

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Holger Spiegelberg
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank– und Kapitalmarktrecht
Rostock

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